토지 가격 결정, 함부로 하면 안 돼요!

부동산, 특히 토지 가격은 어떻게 결정될까요? 복잡한 절차와 법규가 얽혀있어 일반인이 이해하기 어려운 부분이 많습니다. 오늘은 토지 가격 결정 과정에서 발생한 분쟁 사례를 통해, 행정기관이 지켜야 할 원칙과 개인의 권리 보호에 대해 알아보겠습니다.

사건의 발단

A씨는 자신이 소유한 토지의 개별공시지가 결정에 이의를 제기했습니다. 담당 구청은 A씨 토지의 이용 상황이 '특수필지'에 해당한다는 이유로 일반적인 계산 방식(표준지 공시지가 × 가격조정률)이 아닌, 감정평가사의 감정가액을 그대로 적용하여 개별공시지가를 결정했습니다. A씨는 이러한 결정이 부당하다며 소송을 제기했습니다.

법원의 판단

1심과 2심 법원은 A씨의 손을 들어주었습니다. 즉, 담당 구청의 토지 가격 결정 방식이 잘못되었다는 것이죠. 하지만 대법원의 판단은 조금 달랐습니다.

대법원은 A씨 토지 중 일부(상업용지)에 대해서는 담당 구청이 정확히 어떤 방식으로 가격을 산정했는지 명확하지 않다고 보았습니다. 담당 구청이 충분히 설명하지 않았고, 법원도 이에 대한 확인을 소홀히 했다는 것이죠. 따라서 해당 토지에 대한 부분은 다시 심리하도록 2심 법원으로 돌려보냈습니다 (환송). 쉽게 말해, "계산 과정을 제대로 설명 안 했으니 다시 설명해보라"는 것입니다. (민사소송법 제126조 석명권 관련 - 대법원 1986. 11. 25. 선고 86므67 판결, 대법원 1989. 7. 25. 선고 89다카4045 판결 참조)

그러나 A씨 토지 중 '기타 특수토지'에 대해서는 대법원도 2심 법원의 판단을 지지했습니다. 핵심 논리는 다음과 같습니다.

• 법이 정한 방식을 따라야 한다: 구 지가공시및토지등의평가에관한법률(1995. 12. 29. 법률 제5108호로 개정되기 전의 것) 제10조와 개별토지가격합동조사지침(국무총리훈령 제241호, 제248호 및 제281호) 제7조, 제8조에 따르면, 개별 토지 가격은 원칙적으로 '표준지 공시지가 × 가격조정률' 방식으로 산정해야 합니다.
• 내부 지침은 법보다 약하다: 건설교통부가 내부적으로 사용하는 '토지가격비준표 활용지침'에 특수필지의 경우 감정평가사의 감정가액을 사용할 수 있다는 내용이 있더라도, 이는 법적 구속력이 없습니다. 따라서 법에서 정한 방식을 따라야 합니다.

핵심 정리

이 판례는 토지 가격 결정 과정에서 행정기관이 반드시 법에서 정한 절차와 기준을 따라야 하며, 내부 지침을 근거로 임의적인 결정을 내릴 수 없다는 것을 보여줍니다. 또한, 법원은 행정기관의 설명이 부족한 경우 적극적으로 석명권을 행사하여 사실관계를 명확히 밝혀야 할 의무가 있다는 점을 강조합니다. 토지 소유자라면 자신의 권리를 지키기 위해 관련 법규와 절차를 꼼꼼히 확인하고, 부당한 결정에 대해서는 적극적으로 이의를 제기해야 합니다.