토지 수용 보상, 제대로 알고 받자! (일반적 계획제한 vs. 개별적 계획제한, 그리고 일괄평가)

토지 수용 과정에서 보상 문제는 늘 민감한 주제입니다. 내 땅이 공익사업을 위해 수용될 때, 정당한 보상을 받는 것은 토지 소유자의 당연한 권리입니다. 그러나 보상액 산정 방식이 복잡하고, 관련 법규도 어려워 많은 분들이 혼란을 겪고 계십니다. 오늘은 토지 수용 보상액 산정과 관련된 핵심 쟁점들을 쉽게 풀어 설명드리겠습니다.

1. 공법상 제한, 어떤 경우에 보상액에 영향을 미칠까?

토지에는 다양한 공법상 제한이 가해질 수 있습니다. 예를 들어 용도지역 지정, 개발제한구역 지정 등이 그 예입니다. 이러한 제한이 보상액 산정에 어떻게 영향을 미치는지는 제한의 종류에 따라 달라집니다.

• 일반적 계획제한: 용도지역 지정처럼 그 자체로 제한 목적이 달성되는 경우입니다. 특정 공익사업과 직접 관련이 없다면, 제한이 있는 상태 그대로 토지를 평가합니다. 예를 들어, 주거지역으로 지정된 토지는 주거지역으로서의 가치를 기준으로 평가됩니다. (대법원 2012. 5. 24. 선고 2012두1020 판결)

• 개별적 계획제한: 도로 건설을 위한 계획결정처럼 특정 공익사업과 직접 관련된 제한입니다. 이 경우에는 제한이 없는 상태를 가정하여 토지를 평가합니다. 즉, 도로가 건설되지 않았다고 가정하고 평가하는 것입니다.

• 공익사업을 위한 용도지역 등의 지정/변경: 용도지역 지정이나 변경이 특정 공익사업을 위해 이루어진 경우, 이 역시 개별적 계획제한과 마찬가지로 제한이 없는 상태를 가정하여 평가합니다. 심지어 특정 공익사업 때문에 용도지역 지정이나 변경이 되지 않은 경우에도 마찬가지입니다. 만약 공익사업이 없었다면 용도지역이 변경되었을 것이 명백하다면, 변경된 상태를 가정하여 평가해야 합니다. (대법원 2015. 8. 27. 선고 2012두7950 판결) 관련 법률은 '공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률' 제70조와 시행규칙 제23조 제1항입니다.

2. 여러 필지의 토지, 함께 평가할 수 있을까? (일괄평가)

여러 필지의 토지를 수용할 때, 각 필지를 개별적으로 평가하는 것이 원칙입니다. 하지만 예외적으로 '일괄평가'가 허용되는 경우가 있습니다.

• 일괄평가 요건: 여러 필지가 거래상 일체성을 가지거나 '용도상 불가분의 관계'에 있는 경우입니다. '용도상 불가분의 관계'란 여러 필지가 하나의 토지처럼 이용되는 것이 사회적, 경제적, 행정적 측면에서 합리적이고, 가치 형성 측면에서도 타당한 경우를 말합니다. 예를 들어, 주유소와 그에 딸린 편의점 부지처럼 서로 밀접하게 연결되어 기능하는 토지들은 일괄평가 대상이 될 수 있습니다. (대법원 2017. 3. 22. 선고 2016두940 판결) 관련 법률은 '구 가격공시 및 감정평가에 관한 법률' 제31조, '구 감정평가에 관한 규칙' 제15조 제1항 (현행 제7조 제1항, 제2항 참조) 입니다.

3. 판례를 통해 본 일괄평가의 함정

대법원 2017. 8. 30. 선고 2017누11501 판결은 일괄평가의 요건을 엄격하게 해석한 사례입니다. 원래 하나의 필지였던 토지가 분할되고, 그중 일부에 있던 건물이 철거된 후에는 더 이상 '용도상 불가분의 관계'로 볼 수 없다는 판결입니다. 비록 인근 주민들이 분할된 토지를 함께 이용하는 경우가 있더라도, 토지의 형상 변경 및 이용 상황의 변화 등을 고려할 때 일괄평가는 허용되지 않습니다.

토지 수용 보상은 복잡한 법리적 판단이 필요한 영역입니다. 자신의 권리를 제대로 보호받기 위해서는 관련 법규와 판례를 꼼꼼히 살펴보고, 필요하다면 전문가의 도움을 받는 것이 좋습니다.