토지거래 허가구역에서 토지를 매매할 때는 복잡한 법률 문제가 발생할 수 있습니다. 최근 대법원 판결을 통해 토지거래 허가구역 내 토지 매매와 등기에 관한 중요한 법리가 다시 한번 확인되었는데요, 오늘은 그 내용을 쉽게 풀어서 설명드리겠습니다.
토지거래 허가구역? 왜 필요할까요?
토지거래 허가구역은 투기적인 거래를 막고 땅값 안정을 위해 지정됩니다. 이 구역 안에서 토지를 사고팔려면 관할 관청의 허가를 받아야 합니다. 허가 없이 거래하면 법적인 효력이 없을 뿐 아니라, 처벌까지 받을 수 있습니다.
허가를 피하려고 '증여'라고 속이면 어떻게 될까요?
이번 대법원 판결의 핵심은 바로 '허가를 피하기 위한 꼼수'에 대한 판단입니다. 만약 실제로는 매매인데 허가를 받지 않으려고 증여라고 거짓으로 등기하면 어떻게 될까요? 대법원은 이런 행위를 '공정증서원본불실기재죄'(형법 제228조 제1항)로 처벌해야 한다고 판결했습니다. 등기 내용이 사실과 다르기 때문에 공문서의 신뢰성을 해치는 행위라는 것이죠.
'부동산등기 특별조치법' 위반은 어떨까요?
토지 매매 후 등기를 할 때 등기 원인을 허위로 기재하면 '부동산등기 특별조치법'(이하 '특별조치법') 위반이 됩니다. 그런데, 이 죄가 성립하려면 우선 토지 매매 계약 자체가 유효해야 합니다. 만약 처음부터 허가를 받지 않으려는 목적으로 매매 계약을 맺었다면, 그 계약은 무효입니다. 따라서 이 경우에는 특별조치법 위반으로 처벌할 수 없습니다. (대법원 2006. 3. 24. 선고 2005도10033 판결, 대법원 2005. 12. 22. 선고 2005도6557 판결 참조)
정리해 보겠습니다.
토지거래 허가구역 내의 토지 거래는 신중하게 접근해야 합니다. 관련 법률을 잘 이해하고, 필요한 경우 전문가의 도움을 받는 것이 안전합니다.
생활법률
토지거래허가구역 내 농지 매매는 시·군·구청의 허가가 필수이며, 자격, 목적, 계획 등 엄격한 기준에 따라 심사 후 허가 여부가 결정된다.
민사판례
토지거래허가구역에서 허가 없이 여러 번 되판 후, 최종 매수인이 최초 매도인과 직접 거래한 것처럼 허가를 받아 등기했더라도 그 등기는 무효입니다. 또한, 허가 없이 거래한 당사자가 스스로 거래 무효를 주장하는 것은 신의칙 위반이 아닙니다.
형사판례
허가가 필요한 지역의 땅을 불법적으로 되팔았더라도, 그 거래 자체가 무효라면 부동산등기 특별조치법 위반으로 처벌할 수 없다는 판결.
민사판례
토지거래허가구역에서 허가 없이 토지를 샀다면, 매수인은 매도인이 제3자에게 등기를 넘겨버린 경우에도 매도인을 대신해서 그 등기를 없앨 수 있다. 또한, 허가를 피하려고 돈을 주고 산 땅을 증여받은 것처럼 등기했다면 그 등기는 무효다.
생활법률
투기 과열 우려 지역 등에 지정되는 토지거래허가구역에서는 일정 면적 이상 토지 거래 시 관할 기관의 허가가 필요하며, 허가받은 목적대로 이용해야 하고 위반 시 이행강제금이 부과될 수 있다.
민사판례
토지거래허가구역 내 임야를 허가 없이 매매하고, 허가를 피하려고 증여로 위장하여 소유권 이전 등기를 한 경우, 매매계약과 등기 모두 무효라는 판결. 허가를 받지 않은 당사자가 스스로 무효를 주장하는 것은 신의칙 위반이 아니라는 판결.