부동산, 특히 땅에 투자하는 것은 많은 사람들의 꿈입니다. 하지만 투기 과열이나 땅값 폭등을 막기 위해 정부는 '토지거래허가구역'을 지정하고, 이 구역 안의 땅을 사고팔 때는 관할 지자체(시·군·구 또는 도)의 허가를 받도록 하고 있습니다. 그런데 만약 허가를 받지 않고 계약을 했다면 어떻게 될까요? 오늘은 토지거래허가구역 내 땅 매매와 관련된 중요한 판례를 통해 그 답을 알아보겠습니다.
사건의 개요
땅 주인 A씨와 B씨는 토지거래허가구역 내 땅을 매매하기로 계약했습니다. 이때 혹시 허가를 받지 못할 경우를 대비해서 "허가를 못 받으면 계약은 무효"라는 특약을 넣었습니다. 하지만 A씨는 B씨에게 계약을 해지한다고 통보하고 계약금을 돌려주겠다고 법원에 공탁했습니다. B씨는 A씨의 일방적인 계약 해지에 반발하며 계약금의 두 배를 배상하라고 소송을 제기했습니다.
1심과 2심 법원의 판단
1심과 2심 법원은 A씨가 일방적으로 계약을 해지했으니 B씨에게 계약금의 두 배를 배상해야 한다고 판결했습니다. 법원은 토지거래허가를 받지 못했다는 A씨의 주장에 대해서는, 허가 신청조차 하지 않았다는 이유로 받아들이지 않았습니다.
대법원의 판단 (대법원 1990.12.11. 선고 90다8121 판결)
그러나 대법원의 판단은 달랐습니다. 대법원은 국토이용관리법 제21조의2 제1항, 제21조의3 제1항, 제7항, 같은 법 시행령 제23조, 같은 법 제31조의2를 근거로, 토지거래허가구역 내 땅 매매는 반드시 관할 지자체의 허가를 받아야 효력이 발생한다고 판시했습니다. 허가 전에 맺은 계약은 법의 취지에 어긋나기 때문에 무효라는 것입니다.
즉, A씨와 B씨가 "허가를 못 받으면 계약은 무효"라는 특약을 넣었든 안 넣었든, 애초에 허가 없이 맺은 계약 자체가 무효이기 때문에 A씨는 계약금의 두 배를 배상할 필요가 없다는 것입니다.
핵심 정리
토지거래허가구역 내 땅을 거래할 때는 반드시 사전에 관할 지자체의 허가를 받아야 합니다. 허가를 받기 전에 맺은 계약은 무효이며, "허가를 못 받으면 계약 무효"와 같은 특약을 넣어도 소용이 없습니다. 따라서 토지거래허가구역 내 땅을 거래할 때는 허가 절차를 꼼꼼히 확인하고 진행해야 불필요한 법적 분쟁을 예방할 수 있습니다.
참고 조문:
민사판례
토지거래허가구역 내 허가 없이 이루어진 토지 매매계약의 효력은 '처음부터 허가를 받지 않기로 했는지' 또는 '허가를 받을 것을 전제로 했는지'에 따라 달라지며, 법원은 당사자의 주장에 따라 판단해야 합니다.
민사판례
토지거래허가구역 내 토지의 매매계약은 허가를 받기 전까지는 '유동적 무효' 상태입니다. 허가를 받으면 계약은 유효하게 되지만, 불허가 처분을 받더라도 매수인이 허가 신청 시 실제 이용 목적과 다르게 기재하여 불허가 처분을 받은 경우가 아니라면 계약은 여전히 '유동적 무효' 상태를 유지합니다. 즉, 바로 무효가 되는 것이 아닙니다.
민사판례
토지거래허가구역 내 토지 매매에서 허가 취득 기한을 정했더라도 기한 내 허가를 못 받았다고 바로 계약이 무효가 되는 것은 아니며, 계약서에 해약권을 배제하는 약정이 있다면 해약권을 행사할 수 없다.
민사판례
토지거래계약 신고구역 안의 토지를 신고 전에 매매했다고 해서 그 계약 자체가 무효인 것은 아니며, 매도인이 의도적으로 계약을 이행하지 않을 경우 계약 위반에 대한 책임을 져야 한다.
민사판례
토지거래허가구역 내 토지의 허가 없는 매매계약은 토지가 제3자에게 경매로 넘어가면 확정적으로 무효가 된다. 이 경우, 매수인은 실제 지급한 금액만 돌려받을 수 있고, 계약 자체가 무효이므로 단순히 계약서상의 금액을 근거로 부당이득반환을 청구할 수 없다. 다만, 매매계약 이전에 존재하던 채권채무관계는 유효하게 존속한다.
민사판례
토지거래허가구역 내 토지 매매는 허가 전까지 '유동적 무효' 상태이며, 허가 협력 의무 불이행이나 계약 철회 시 손해배상 약정이 유효합니다. 계약이 확정적으로 무효가 되는 시점은 쌍방이 허가 신청을 하지 않기로 한 때입니다.