토지거래허가구역 내 토지 매매, 돈은 돌려받을 수 있을까?

토지거래허가구역에서 허가 없이 이루어진 매매는 유동적 무효 상태가 됩니다. 그런데 이 계약이 확정적으로 무효가 되는 경우, 이미 지급한 돈은 어떻게 될까요? 오늘은 토지거래허가구역 내 토지 매매와 관련된 법률 이야기를 해보겠습니다.

사건의 개요

빚이 많은 A씨는 토지거래허가구역 내 자신의 땅을 B에게 팔기로 계약하고, 매매대금은 채권자 C에게 직접 지급하기로 약정했습니다. B는 C에게 돈을 지급했지만, A는 B에게 땅 소유권을 넘겨주지 못했습니다. A의 다른 채권자들이 A의 재산을 가로채려고 소송을 걸었기 때문이죠. 결국 A와 B의 토지 매매계약은 확정적으로 무효가 되었습니다. 이 상황에서 B는 C에게 지급한 돈을 돌려받을 수 있을까요?

법원의 판단

법원은 B가 C에게서 돈을 돌려받을 수 없다고 판결했습니다. 왜 그럴까요?

• 토지거래허가와 계약의 무효: 토지거래허가구역 내 토지는 허가 없이 매매할 수 없습니다. 허가를 받지 않은 계약은 처음부터 효력이 없는 것이 아니라, '유동적 무효' 상태가 됩니다. 즉, 허가를 받으면 유효가 되고, 허가를 받지 못하거나 당사자들이 허가받기를 거부하면 확정적으로 무효가 됩니다. 이 사건에서는 A의 다른 채권자들이 소송에서 이겨 A가 B에게 땅을 넘겨줄 수 없게 되었으므로, 매매계약은 확정적 무효가 되었습니다. (국토의 계획 및 이용에 관한 법률 제118조 제1항, 제6항, 민법 제546조)

• 제3자를 위한 계약과 청산: A와 B는 매매대금을 C에게 주기로 약정했습니다. 이는 제3자를 위한 계약에 해당합니다. 이런 계약에서 A와 B 사이의 기본계약이 무효가 되면, 그에 따른 정산은 A와 B 사이에서 이루어져야 합니다. B가 C에게 직접 돈을 지급했더라도, 그 돈을 돌려받으려면 C가 아닌 A에게 청구해야 합니다. (민법 제539조, 제741조) B는 C에게 부당이득반환을 청구할 수 없습니다. (대법원 2005. 7. 22. 선고 2005다7566, 7573 판결)

결론

토지거래허가구역 내 토지 매매는 허가를 받아야 유효합니다. 허가를 받지 않은 상태에서 제3자에게 대금을 지급했다면, 계약이 무효가 되었을 때 그 돈을 돌려받기 위해서는 제3자가 아닌 계약 당사자에게 청구해야 합니다.

참고 법조항 및 판례

• 국토의 계획 및 이용에 관한 법률 제118조 제1항, 제6항
• 민법 제539조, 제546조, 제741조
• 대법원 1997. 7. 25. 선고 97다4357, 4364 판결
• 대법원 2005. 7. 22. 선고 2005다7566, 7573 판결