토지거래허가구역 내 '토지 취득 권리' 양도, 양도세 내야 할까?

부동산, 특히 토지는 큰돈이 오가는 거래이다 보니 복잡한 상황이 발생하기도 합니다. 오늘 살펴볼 내용은 토지거래허가구역 내 토지의 전매와 관련된 양도소득세 문제입니다. 특히, 실제 토지가 아닌 '토지 취득 권리'를 양도했을 때에도 양도세를 내야 하는지에 대한 내용입니다.

사건의 개요

토지거래허가구역에서 A는 B에게 토지를 팔기로 계약했지만, 허가를 받지 않은 상태였습니다. B는 이 토지를 C에게 다시 팔았고, C는 A와 직접 거래한 것처럼 서류를 꾸며 허가를 받고 소유권 이전까지 마쳤습니다. 이 과정에서 B는 차익을 남겼지만, 양도세를 내지 않았습니다. 검찰은 B를 조세포탈 혐의로 기소했습니다.

쟁점

B는 실제 토지 소유권이 없었고, 단지 '취득 권리'만 넘겼을 뿐인데, 이것도 양도소득세 부과 대상이 되는가? 계약 자체가 무효인데, 세금을 내야 하는가?

대법원의 판단 (대법원 2011. 7. 21. 선고 2010두23644 전원합의체 판결)

대법원은 B에게 양도소득세를 내야 한다고 판결했습니다. 그 이유는 다음과 같습니다.

• 실질 과세 원칙: 비록 계약이 무효라도, B가 실질적으로 이익을 얻었고, 그 이익이 그대로 B에게 남아있다면 과세 대상이 됩니다. (구 소득세법 제4조 제1항 제3호, 제88조 제1항)
• 조세 정의와 형평성: 계약이 무효라는 이유로 세금을 면제해주면, 부당하게 이익을 보는 사람이 생기고, 조세 정의와 형평성에 어긋납니다.
• 토지거래허가구역의 특수성: 토지거래허가구역은 투기를 막기 위해 만들어진 제도입니다. 이런 곳에서 불법적인 거래를 통해 이익을 얻고도 세금을 내지 않는다면 제도의 취지를 무력화시키는 결과를 초래합니다. (국토의 계획 및 이용에 관한 법률 제118조)

핵심 정리

토지거래허가구역에서 허가 없이 토지나 '토지 취득 권리'를 전매하고 이익을 얻었다면, 계약이 무효라 하더라도 양도소득세를 내야 합니다. 등기가 말소되지 않고 이익이 그대로 남아있다면, 실질적으로 이익을 봤다고 보기 때문입니다.

관련 법 조항

• 구 소득세법(2006. 12. 30. 법률 제8144호로 개정되기 전의 것) 제4조 제1항 제3호, 제88조 제1항, 제94조 제1항 제2호 (가)목
• 국토의 계획 및 이용에 관한 법률 제118조
• 구 특정범죄 가중처벌 등에 관한 법률(2010. 1. 1. 법률 제9919호로 개정되기 전의 것) 제8조 제1항 제2호, 제2항
• 구 조세범 처벌법(2010. 1. 1. 법률 제9919호로 전부 개정되기 전의 것) 제9조 제1항 제3호 (현행 제3조 제1항, 제6항 참조)

이 판례는 토지거래허가구역 내에서의 거래는 신중해야 하고, 관련 법규를 준수하는 것이 중요하다는 것을 보여줍니다. '토지 취득 권리'라 하더라도 실질적인 이익을 얻었다면 세금을 납부해야 한다는 점을 명심해야겠습니다.