토지수용 보상금, 품등비교 차이로 감정가 달라지면?

토지가 수용될 때 보상금을 놓고 토지 소유자와 수용기관 간 분쟁이 발생하는 경우가 많습니다. 특히 감정평가 결과에 따라 보상금이 크게 달라질 수 있기 때문에 감정평가 과정은 매우 중요합니다. 오늘은 품등비교 차이로 감정평가액이 달라졌을 때 법원은 어떤 판단을 내리는지 살펴보겠습니다.

사례 소개

원고는 자신의 토지 두 필지(제1 토지, 제2 토지)가 수용되는 과정에서 보상금이 적절하지 않다고 생각하여 이의를 제기했습니다. 제1 토지에는 상업용 건물이, 제2 토지에는 주거용 건물이 있었는데, 원고는 두 토지의 보상가가 같은 단가를 기준으로 산정되어야 한다고 주장했습니다. 하지만 이의재결에서도 원하는 결과를 얻지 못해 소송을 제기했고, 법원에서도 패소했습니다.

법원의 판단

법원은 제1 토지와 제2 토지는 각각 상업용, 주거용으로 독립적으로 사용되어 왔고, 객관적으로도 별개의 가치를 지닌다고 판단하여 원고의 주장을 받아들이지 않았습니다.

특히 이 사건의 핵심은 '품등비교'에 있습니다. 토지 감정평가에는 여러 요소가 고려되는데, 그중 하나가 바로 유사한 토지와 비교하여 가격을 정하는 '품등비교'입니다. 이 사건에서는 이의재결에 사용된 감정평가와 법원 감정인의 감정평가 모두 다른 평가 요소는 동일했지만, 품등비교 결과만 달랐습니다.

이런 경우 법원은 어떤 판단을 내릴까요? 대법원 판례에 따르면, 각 감정평가가 모두 적법한 절차를 거쳤고 품등비교 외 다른 요소에 대한 평가가 일치한다면, 어떤 감정평가를 채택할지는 법원의 재량에 속합니다. 즉, 특별히 어느 한쪽의 품등비교에 오류가 있다고 볼 만한 증거가 없다면, 법원은 자유로운 판단에 따라 어느 쪽 감정평가든 선택할 수 있습니다. (대법원 1995. 11. 24. 선고 95누4513 판결, 2000. 1. 28. 선고 97누11720 판결 등 참조)

이 사건에서도 원심은 이의재결의 기초가 된 감정평가를 채택했고, 대법원은 이를 정당하다고 판단했습니다.

관련 법 조항

• (구) 토지수용법 제75조의2 제2항 (현재는 폐지, 공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률로 대체)
• 민사소송법 제202조 (증거조사에 관한 법원의 재량)
• 행정소송법 제8조 제2항, 제27조 (행정소송의 증거조사와 사실인정)

결론

토지수용 보상금 분쟁에서 품등비교 차이로 감정평가액이 달라지는 경우, 법원은 각 감정평가의 적법성을 따져보고, 특별한 하자가 없다면 재량에 따라 어느 감정평가든 기준으로 삼을 수 있습니다. 따라서 토지 소유자는 자신의 토지 가치를 객관적으로 입증하고, 감정평가 과정에 적극적으로 참여하는 것이 중요합니다.