특별조치법에 의한 등기, 그 추정력은 언제까지?

부동산 거래, 특히 오래된 토지나 건물을 거래할 때는 등기부등본을 꼼꼼히 살펴봐야 합니다. 등기부등본은 부동산의 소유권 변동 내역을 담고 있는 중요한 문서이기 때문이죠. 과거에는 등기 절차가 복잡하고 어려워 '부동산소유권이전등기등에관한특별조치법'(이하 특별조치법)이라는 법이 시행된 적이 있었습니다. 이 법에 따라 등기가 이루어진 경우, 그 등기는 실제 소유 관계를 정확히 반영한 것으로 추정됩니다. 하지만 이 추정도 절대적인 것은 아닙니다. 오늘은 특별조치법에 의한 등기의 추정력이 어떤 경우에 뒤집힐 수 있는지 알아보겠습니다.

특별조치법에 의한 등기, 왜 추정력을 가질까?

특별조치법은 과거 복잡한 등기 절차를 간소화하여 국민들의 재산권 행사를 돕기 위해 제정되었습니다. 이 법에 따라 등기가 이루어졌다면, 일단은 그 등기가 실제 소유 관계를 정확히 반영한 것으로 믿어줍니다. 즉, 등기의 '추정력'을 인정하는 것이죠. (민법 제186조 참조)

추정력이 뒤집히는 경우는?

등기의 추정력이 강력하다고 해도, 언제나 유지되는 것은 아닙니다. 누군가 특별조치법에 의한 등기가 잘못되었다고 주장한다면, 그 주장을 하는 사람이 등기가 잘못되었다는 사실을 입증해야 합니다. 그러나 상대방이 등기의 근거가 된 보증서나 확인서가 허위라고 인정하거나, 그 내용이 사실이 아니라는 의심이 들 정도로 증거가 제시된다면 등기의 추정력은 사라집니다. 즉, 등기가 잘못되었다는 사실을 입증할 책임이 상대방에게 넘어가는 것이죠.

대법원 판례 (1993.5.11. 선고 92다52870 판결 등) 에서도 이러한 원칙을 확인하고 있습니다. 이 판례에서는 특별조치법에 의해 등기가 된 땅의 소유권을 두고 다툼이 있었습니다. 등기 명의인은 문중의 결의에 따라 명의신탁을 받았다고 주장했지만, 보증서의 내용이 사실과 다르다는 점이 드러났고, 보증인의 증언 등 여러 정황 증거를 통해 보증서의 허위성이 인정되었습니다. 결국 대법원은 등기의 추정력이 뒤집혔다고 판단했습니다.

핵심 정리

• 특별조치법에 의한 등기는 실제 소유 관계와 일치하는 것으로 추정됩니다. (실효된 법률 제3562호 부동산소유권이전등기등에관한특별조치법 제6조)
• 등기가 잘못되었다고 주장하는 사람은 그 사실을 입증해야 합니다.
• 하지만 상대방이 보증서/확인서의 허위성을 인정하거나, 허위임을 의심할 만한 충분한 증거가 제시되면 등기의 추정력은 사라집니다.

부동산 거래, 특히 특별조치법에 따라 등기가 된 부동산을 거래할 때는 이러한 점들을 꼼꼼히 살펴보는 것이 중요합니다. 등기의 추정력이 뒤집힐 수 있다는 사실을 기억하고, 관련 서류와 증거들을 꼼꼼히 확인해야 분쟁을 예방할 수 있습니다.