폐쇄된 등기, 어떻게 해야 할까요? 부동산 분쟁과 등기 회복에 대한 이야기

부동산 관련 분쟁은 정말 복잡하고 어렵죠. 특히 등기 문제는 일반인이 이해하기 쉽지 않은 부분이 많습니다. 오늘은 폐쇄된 등기와 관련된 법원의 판단을 살펴보면서 어떤 상황에서 어떻게 대처해야 하는지 알아보겠습니다.

사례 이야기

원고는 오래전에 토지를 매수하여 소유권이전등기를 마쳤습니다. 그런데 어느 날, 원고의 의사와 무관하게 피고 1 명의로 소유권이전등기(이 사건 소유권이전등기)가 되어 있었습니다. 이후 이 토지는 분할되고 다른 사람들에게 팔려나가면서 최종적으로 피고 강원지앤씨와 피고 3에게 소유권이 넘어갔고, 그 위에 집합건물까지 지어졌습니다. 원고는 자신의 땅을 되찾기 위해 소송을 제기했습니다.

법원의 판단

이 사건의 핵심은 '폐쇄등기'입니다. 등기관은 업무 효율을 위해 오래된 등기기록 중 현재 효력 있는 등기만 새로운 등기기록으로 옮기고, 종전 등기기록을 폐쇄할 수 있습니다(부동산등기법 제33조). 이때 새로운 등기기록에 옮겨지지 못한 등기를 '폐쇄등기'라고 합니다.

법원은 폐쇄등기 자체는 효력이 없으므로, 폐쇄등기 자체의 말소를 구하는 소송은 소의 이익이 없어 부적법하다고 판단했습니다. 하지만 진정한 권리자가 권리를 회복하기 위해 폐쇄등기의 말소가 필요한 경우, '새로운 등기기록에 옮겨 기록되었을 이전 등기'를 대상으로 말소등기절차의 이행을 구하는 소송은 허용된다고 했습니다.

쉽게 말해, 폐쇄등기 자체를 지우는 것이 아니라, 현재 등기기록에 옮겨졌다면 존재했을 등기를 대상으로 말소를 청구해야 한다는 것입니다.

이 사건에서 원고는 분할 전 토지의 폐쇄등기 자체의 말소를 구했기 때문에 부적법하다고 판단되었습니다. 하지만 분할된 이후 토지에 관하여 옮겨 기록되었을 피고들 명의의 등기에 대한 말소청구는 적법하다고 보았습니다.

또한 법원은 최종 등기명의자뿐 아니라 중간 등기명의자를 상대로도 말소등기를 청구할 수 있다고 판단했습니다 (민법 제186조, 민사소송법 제248조, 대법원 1998. 9. 22. 선고 98다23393 판결).

집합건물이 지어진 이후의 토지에 대해서도 원고의 소유권을 인정했습니다. 집합건물법 제20조는 전유부분과 대지사용권을 일체로 취급하지만, 원고처럼 건물 건축 전부터 토지 소유권을 가지고 있던 경우에는 이 법 조항이 적용되지 않는다고 판단했습니다 (집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률 제20조, 대법원 2010. 5. 27. 선고 2010다6017 판결, 대법원 2013. 10. 24. 선고 2011다12149, 12156 판결, 대법원 2011. 9. 8. 선고 2011다23125 판결).

핵심 정리

• 폐쇄등기 자체의 말소는 불가능하지만, 새로운 등기기록에 옮겨졌을 등기를 대상으로 말소를 청구할 수 있습니다.
• 순차 소유권이전등기의 경우, 중간 등기명의자를 상대로도 말소등기 청구가 가능합니다.
• 집합건물이 지어졌더라도, 건축 전부터 토지 소유권을 가진 사람의 권리는 보호됩니다.

부동산 등기 분쟁은 복잡하고 어려운 만큼, 전문가의 도움을 받는 것이 중요합니다. 이 글이 여러분의 부동산 문제 해결에 도움이 되길 바랍니다.