회사가 세든 집, 집주인 바뀌면 보증금은 누구한테 받아야 할까요?

회사 사무실로 쓰던 집, 계약 기간이 끝나가는데 갑자기 집주인이 바뀌었다면? 보증금은 누구에게 돌려달라고 해야 할지 막막하시죠? 오늘은 이런 궁금증을 해결해 드리겠습니다!

사례: A 씨는 2016년 1월 30일 B 회사와 임대차계약을 맺었습니다. 그런데 A 씨는 2016년 4월 1일 C 씨에게 집을 팔았습니다. B 회사는 계약이 끝나면 누구에게 보증금을 돌려받아야 할까요?

해결: 핵심은 B 회사가 주택임대차보호법의 보호를 받는지 여부입니다. 일반적으로 세입자가 전입신고를 하고 실제로 거주하면, 집주인이 바뀌더라도 새로운 집주인에게 보증금을 요구할 수 있습니다. 이는 주택임대차보호법 제3조 제1항 덕분인데요, 이 법은 "임대차는 등기가 없더라도 임차인이 주택을 인도받고 주민등록을 마치면 다음 날부터 제삼자에게 효력이 발생한다"고 명시하고 있습니다.

하지만 회사는 주민등록을 할 수 없기 때문에 이 법의 보호를 받지 못합니다. (대법원 1997. 7. 11. 선고 96다7236 판결 참조) 즉, 집주인이 바뀌더라도 새로운 집주인이 자동으로 임대인의 지위를 물려받는 것은 아닙니다.

그렇다면 보증금은 누구에게 받아야 할까요? 원칙적으로는 처음 계약을 맺었던 원래 집주인에게 받아야 합니다. (대법원 2003. 7. 25. 선고 2003다2918 판결) 다만, 원래 집주인과 새로운 집주인 사이에 '보증금 반환 의무를 새로운 집주인이 진다'는 특별한 약속(면책적 채무인수)이 있다면 새로운 집주인에게 청구할 수 있습니다. 하지만 그런 약속이 있는 경우는 드물기 때문에, 계약서 등 관련 서류를 꼼꼼히 확인하는 것이 중요합니다.

결론: 회사가 세든 집의 집주인이 바뀌었을 때, 보증금은 특별한 약정이 없는 한 원래 집주인에게 청구해야 합니다. 회사는 주택임대차보호법의 보호를 받지 못하기 때문에, 계약 전후로 관련 내용을 꼼꼼하게 확인하고 필요하다면 법률 전문가의 도움을 받는 것이 좋습니다.