20년 넘게 내 땅인 줄 알고 살았는데… 진짜 내 땅 될 수 있을까? (부동산 취득시효)

오늘은 부동산 취득시효와 관련된 중요한 판례를 소개하려고 합니다. 20년 넘게 내 땅인 줄 알고 집을 짓고 살았는데, 알고 보니 다른 사람 땅이었다면? 억울하게 집을 부수고 나가야 할까요? 이럴 때 '취득시효'를 주장할 수 있습니다. 하지만 취득시효를 인정받으려면 단순히 오랜 기간 점유한 것만으로는 부족합니다. "내 땅이다!"라고 생각하며 점유해야 하는데, 이를 '자주점유'라고 합니다.

이번 판례의 핵심은 바로 이 자주점유를 누가 입증해야 하는가입니다. 판례에 따르면, 점유하고 있는 사람이 "내 땅이 아니다"라고 스스로 인정하는 등의 특별한 상황이 아니라면, 일단은 자주점유로 추정됩니다 (민법 제197조 제1항). 즉, 땅 주인이라고 주장하는 사람이 "저 사람은 내 땅인 줄 모르고 살았다"는 것을 입증해야 한다는 뜻입니다.

특히 국가로부터 땅을 불하받은 경우, 돈을 다 갚은 날부터는 자주점유로 간주합니다 (귀속재산처리법 제22조). 이번 판례에서도 국가로부터 땅과 건물을 불하받은 사람이 일부 토지를 자신의 땅으로 알고 점유해왔는데, 원심에서는 이를 자주점유로 인정하지 않았습니다. 그러나 대법원은 "불하받은 사람이 그 땅을 자기 땅으로 알고 점유해 왔다면, 땅 주인이라고 주장하는 사람이 그 점유가 자주점유가 아니라는 것을 입증해야 한다"고 판결했습니다. (대법원 1984.12.11. 선고 84다카557 전원합의체판결 참조)

즉, 불하받은 땅과 그 주변 땅을 함께 점유하고 있다면, 땅 주인이라고 주장하는 사람이 "불하받은 사람은 그 땅이 자기 땅이 아닌 것을 알고 있었다"는 것을 입증해야 합니다. 원심은 이 부분을 잘못 판단했기에 대법원은 원심 판결을 파기하고 사건을 다시 돌려보냈습니다.

이 판례는 취득시효에서 자주점유의 입증책임을 명확히 하고, 귀속재산 불하와 관련된 자주점유의 시작 시점을 다시 한번 확인했다는 점에서 중요한 의미를 갖습니다. (민법 제245조, 제197조 제1항). 만약 비슷한 상황에 처해 있다면 이 판례를 참고하여 자신의 권리를 주장할 수 있습니다. 참고로 이 판례와 관련된 다른 판례로는 대법원 1990.3.9. 선고 89다카18440 판결, 1991.7.12. 선고 91다6139 판결, 1991.10.25. 선고 91다27273 판결 등이 있습니다.