20년 넘게 땅을 점유했는데, 그 위에 건물이 생겼다면?

내 땅도 아닌 땅을 20년 넘게 사용하면 내 땅이 될 수 있다는 사실, 알고 계셨나요? 바로 취득시효 때문인데요. 하지만 취득시효가 완성되었다고 해서 모든 문제가 해결되는 것은 아닙니다. 오늘은 취득시효가 완성된 땅 위에 원래 주인이 건물을 지었을 때 어떤 일이 벌어지는지 살펴보겠습니다.

사건의 개요

원고는 이웃집 피고의 땅 일부(10㎡)를 자신의 땅인 줄 알고 1983년부터 집의 일부로 사용하고 있었습니다. 사실 원고의 집은 1968년에 지어진 것으로, 그 당시부터 피고의 땅을 조금 침범하고 있었던 거죠. 20년이 훌쩍 지난 후, 피고는 자신의 땅에 2층 건물을 신축했습니다. 그런데 이 건물의 2층 일부(5㎡)가 원고가 점유하던 땅 위에 자리 잡게 되었습니다. 즉, 땅 위에는 원고의 집이, 그 위에는 피고의 건물 일부가 있는 상황이 된 것이죠. 원고는 뒤늦게 자신이 피고 땅을 점유하고 있었음을 알고 취득시효(20년 점유)를 주장하며 소유권을 인정받았습니다. 그러나 피고의 건물 일부는 여전히 원고의 땅 위에 있었고, 원고는 피고에게 건물 철거를 요구했습니다.

법원의 판단

법원은 원고의 건물 철거 요구를 받아들이지 않았습니다. 왜 그럴까요?

취득시효가 완성되면 땅의 소유권을 얻게 되지만, 그 효력은 등기를 해야 완전히 발생합니다. 중요한 것은, 원소유자가 취득시효 완성 사실을 모르고 자신의 땅이라고 생각하여 행동한 것까지 무효로 할 수는 없다는 점입니다.

이 사건에서 원고는 피고에게 취득시효 완성을 주장한 적이 없었고, 피고 또한 그 사실을 몰랐습니다. 따라서 피고는 자신의 땅이라고 생각하고 합법적으로 건물을 지은 것이죠. 원고는 피고의 건물이 지어진 후에 소유권을 주장했기 때문에, 건물이 있는 상태 그대로 땅을 취득한 것으로 보아야 합니다. 즉, 건물 철거를 요구할 수 없다는 것이죠.

관련 법 조항 및 판례

• 민법 제245조 제1항: 20년간 소유의 의사로 평온, 공연하게 부동산을 점유하는 자는 등기함으로써 그 소유권을 취득한다.
• 민법 제247조 제1항: 점유로 인한 부동산소유권취득의 시효는 등기청구권은 제척기간에 의하지 아니하고, 소유권이전등기청구권은 취득시효의 완성시에 취득한다.

이 판결은 대법원 1989. 4. 11. 선고 88다카8217 판결 등 기존 판례의 입장을 재확인한 것입니다. (대법원 1994. 4. 12. 선고 93다60779 판결, 대법원 1995. 7. 11. 선고 94다4509 판결, 대법원 1996. 12. 10. 선고 94다43825 판결, 대법원 1998. 4. 10. 선고 97다56495 판결 참조)

결론

취득시효는 20년 이상 땅을 점유한 사람에게 소유권을 인정해주는 제도이지만, 원소유자의 권리도 함부로 무시할 수는 없습니다. 특히 원소유자가 취득시효 사실을 모르고 정당하게 행동한 경우에는, 시효취득자가 이를 존중해야 한다는 점을 기억해야 하겠습니다.