20년 넘게 땅을 점유하고 있으면 내 땅이 된다는 이야기, 들어보셨죠? 취득시효라는 제도 때문인데요. 하지만 생각보다 복잡한 상황이 발생할 수 있습니다. 오늘은 20년간 점유한 땅의 등기부상 소유자가 진짜 소유자가 아닐 경우, 어떻게 해야 하는지 알아보겠습니다.
사례
20년 동안 X라는 땅을 점유해온 A씨가 있었습니다. 등기부에는 B씨가 소유자로 되어 있었죠. A씨는 20년이 지났으니 이제 자신의 땅이라고 생각하고 B씨에게 소유권이전등기를 청구하려 했습니다. 그런데 알고 보니 B씨의 소유권등기 자체가 잘못된 것이었고, 진짜 소유자는 C씨였습니다. 등기부는 아직 B씨 이름으로 되어있는 상황입니다. 이 경우 A씨는 누구에게 소유권이전등기를 청구해야 할까요?
해결방안
단순하게 생각하면 등기부에 이름이 있는 B씨에게 소유권이전등기를 청구하면 될 것 같습니다. 하지만 B씨의 등기가 무효인 이상, B씨를 상대로 소유권이전등기를 청구할 수는 없습니다.
대법원 판례에 따르면, 시효완성 당시의 소유권보존등기 또는 소유권이전등기가 무효인 경우, 점유자는 진짜 소유자를 상대로 취득시효 완성을 원인으로 소유권이전등기절차의 이행을 구해야 합니다. (대법원 2005. 5. 26. 선고 2002다43417 판결, 대법원 2009. 12. 24. 선고 2008다71858 판결)
즉, A씨는 진짜 소유자인 C씨에게 소유권이전등기를 청구해야 합니다. 그러나 현재 등기부에는 B씨의 이름이 있기 때문에, 먼저 C씨를 대위하여 B씨 명의의 등기를 말소하는 절차를 진행해야 합니다. 쉽게 말해, C씨를 대신해서 잘못된 등기를 지우고, 그 후 C씨에게 소유권을 넘겨달라고 요청해야 하는 것이죠.
정리
취득시효를 통해 땅의 소유권을 얻으려 할 때, 등기부상 소유자가 진짜 소유자가 아닌 경우에는 다음과 같이 해야 합니다.
취득시효는 법률적으로 복잡한 문제가 많이 발생할 수 있으므로, 전문가의 도움을 받는 것이 좋습니다. 이 글이 도움이 되었기를 바랍니다.
민사판례
20년 이상 땅을 점유했다고 해서 바로 땅 주인이 되는 것은 아닙니다. 법적으로 인정받는 소유권을 취득하려면 반드시 등기가 필요합니다. 단순히 국가를 상대로 소유권 확인 소송을 제기하는 것은 적절한 방법이 아닙니다.
민사판례
20년 넘게 땅을 점유해서 시효취득을 했다 하더라도, 그 사이에 다른 사람이 '부동산소유권이전등기등에관한특별조치법'을 통해 먼저 소유권보존등기를 마치면 시효취득을 주장할 수 없다.
민사판례
20년간 땅을 점유하여 시효취득을 했다고 주장하는 사람이, 그 20년이 지나기 전에 다른 사람이 그 땅을 사서 소유권 등기를 했다면, 시효취득을 주장할 수 없다는 판결입니다. 즉, 시효취득은 등기가 완료되어야 완전한 효력을 갖습니다.
상담사례
20년 점유 후 매입한 땅의 등기명의가 판매자(갑)가 아닌 제3자(을)일 경우, 매수자는 갑의 소유권이전등기청구권을 대위행사하여 을에게 등기이전을 청구해야 한다.
민사판례
20년간 땅을 점유했다 하더라도 등기가 없으면 소유권을 주장하기 어렵고, 상속받은 땅의 점유 기간은 돌아가신 분의 점유 기간부터 계산된다는 판결.
민사판례
20년간 땅을 점유하여 시효취득을 주장했지만, 그 전에 다른 사람이 가등기에 기반한 본등기를 마쳐 소유권을 가져갔다면 시효취득을 주장할 수 없다는 판결. 가등기는 순위만 보전할 뿐 소유권 변동 효력은 본등기 때 발생하며, 사망자를 상대로 한 판결이라도 실체적 권리관계에 부합하면 유효하다는 내용도 포함.