20년 점유한 땅, 샀는데 등기가 제 이름이 아니에요! 😱 어떻게 해야 할까요?

안녕하세요! 부동산 문제로 골머리를 앓고 계신 분들께 도움을 드리고자 하는 부동산 지킴이입니다. 오늘은 꽤 까다로운 문제, 바로 점유취득시효와 관련된 질문을 받아 자세히 풀어드리려고 합니다.

질문 주신 내용은 이렇습니다. 20년 동안 땅(X토지)을 소유의 의사로 점유해온 甲씨에게서 그 땅을 사고 점유까지 넘겨받았는데, 등기부를 확인해 보니 소유자가 乙씨로 되어있다는 겁니다. 이런 경우, 땅을 산 사람은 乙씨에게 직접 소유권이전등기를 요구할 수 있을까요?

안타깝게도, 바로 乙씨에게 소유권이전등기를 청구할 수는 없습니다. 이와 비슷한 사례에 대한 대법원의 판례가 있는데요, 바로 대법원 1995. 3. 28. 선고 93다47745 전원합의체 판결입니다.

이 판결에 따르면, 20년간 점유를 통해 시효취득을 한 사람(甲씨)이 소유권이전등기청구권을 갖게 되는 것이지, 그 땅을 산 사람이 직접 그 권리를 행사할 수는 없다는 겁니다. 즉, 점유 자체는 넘겨받을 수 있지만, 점유로 인해 발생한 권리(소유권이전등기청구권)까지 자동으로 넘어오는 것은 아닙니다.

쉽게 설명드리자면, 20년 동안 땅을 점유한 甲씨가 乙씨에게 소유권이전등기를 청구할 수 있는 권리(열쇠)를 갖게 된 겁니다. 땅을 산 사람은 그 땅(방)은 들어갈 수 있지만, 乙씨에게 직접 등기(소유권)를 요구할 수 있는 열쇠는 없는 상태입니다.

그럼 어떻게 해야 할까요? 바로 대위행사라는 방법을 이용해야 합니다. 땅을 산 사람은 甲씨가 乙씨에게 갖는 소유권이전등기청구권을 대신 행사해서 소유권을 취득할 수 있습니다. 즉, 甲씨의 권리를 빌려서 乙씨에게 등기를 넘겨달라고 요구하는 것입니다.

핵심 정리!

• 20년 점유 후 땅을 샀더라도 등기명의자에게 직접 소유권이전등기를 청구할 수 없다.
• 20년 점유한 사람의 소유권이전등기청구권을 대위행사해야 한다.
• 관련 판례: 대법원 1995. 3. 28. 선고 93다47745 전원합의체 판결

부동산 거래는 복잡한 법률 문제가 얽혀 있으므로 전문가와 상담을 통해 진행하는 것이 안전합니다. 이 글이 도움이 되었기를 바랍니다.