20년 넘게 살았는데 내 땅이 아니라고?! 취득시효 완성 후에도 땅을 뺏길 수 있을까?

오랫동안 땅을 점유하고 사용하면 내 땅이 된다는 '취득시효'라는 제도가 있습니다. 그런데 20년 넘게 땅을 점유하고 사용했는데도 소유권을 주장하지 못하는 경우가 있다는 사실, 알고 계셨나요? 오늘은 취득시효가 완성된 후에도 땅을 뺏길 수 있는 상황과 관련된 법원의 판단을 살펴보겠습니다.

내 땅이라고 믿었는데… 제3자에게 소유권이 넘어간 경우

만약 여러분이 오랫동안 땅을 점유하여 취득시효를 완성했지만 등기를 하지 않은 사이에 그 땅이 제3자에게 넘어갔다면 어떻게 될까요? 안타깝게도 법원은 점유자가 제3자에게 소유권을 주장할 수 없다고 판단했습니다. 즉, 취득시효가 완성되었다 하더라도 등기를 하지 않으면 제3자에게 소유권을 뺏길 수 있다는 것입니다. (민법 제245조, 대법원 1993. 9. 28. 선고 93다22883 판결 등)

상속과 증여, 그 미묘한 차이

땅 주인이 사망한 후, 상속인 중 한 사람이 망인으로부터 증여를 받아 소유권이전등기를 마쳤습니다. 이 경우, 증여받은 상속인은 기존 땅 주인과 같은 지위를 갖는 것일까요? 법원은 그 증여가 실제로는 상속재산 협의분할과 같은 특별한 사정이 없는 한, 증여받은 사람은 새로운 이해관계인으로 보아야 한다고 판단했습니다. 즉, 단순히 상속인이라고 해서 기존 땅 주인과 같은 지위를 갖는 것은 아니라는 뜻입니다. (민법 제245조, 대법원 1997. 11. 11. 선고 97다34013 판결 참조)

땅 주인이 알면서도 땅을 팔았다면?

취득시효가 완성된 땅을 주인이 알고서도 제3자에게 팔았다면 어떨까요? 일반적으로 땅 주인은 취득시효 완성 사실을 알 수 없기 때문에, 제3자에게 땅을 팔았다고 해도 불법행위가 성립하지 않습니다. 그러나 땅 주인이 취득시효 완성 사실을 알면서도 제3자에게 땅을 팔아 취득시효를 주장하는 사람이 손해를 입었다면, 이는 불법행위가 될 수 있습니다. 더 나아가, 땅을 산 제3자가 이러한 불법행위에 적극적으로 가담했다면, 그 거래는 무효가 됩니다. (민법 제103조, 제245조, 제750조, 대법원 1996. 9. 6. 선고 96다23399 판결 등)

오늘 살펴본 것처럼, 취득시효가 완성되었다고 해서 무조건 소유권을 취득할 수 있는 것은 아닙니다. 등기와 같은 법적 절차를 제대로 밟지 않으면 억울한 상황에 처할 수 있으므로 주의해야 합니다. 특히, 다른 사람의 땅을 매입할 때는 꼼꼼히 확인하여 불필요한 법적 분쟁에 휘말리지 않도록 신경 써야 할 것입니다.