20년 동안 땅을 써 왔는데, 어느 날 갑자기 내 땅이 아니라고 한다면 얼마나 황당할까요? 오늘은 신탁 때문에 20년간 점유한 땅의 소유권을 주장하지 못하게 된 안타까운 사례를 살펴보겠습니다.
사례:
甲씨는 어떤 땅을 20년 동안 자기 땅처럼 사용해 왔습니다. 법적으로는 '취득시효'가 완성되어 甲씨 소유가 될 수 있는 상황이었죠. 그런데 이 땅의 원래 주인 乙씨는 甲씨가 20년을 채우기 전에, 신탁회사 丙에게 이 땅을 맡겨버렸습니다(신탁). 즉, 등기부상 땅 주인은 丙이 된 것입니다. 그 후 丁씨가 乙씨로부터 이 땅을 사서 자기 명의로 등기를 했고, 丁씨 역시 丙에게 이 땅을 신탁했습니다. 결국 땅은 다시 丙의 소유가 된 셈이죠. 이런 상황에서 甲씨는 20년 점유를 근거로 丁씨에게 땅 소유권을 주장할 수 있을까요?
안타까운 결론: 소유권을 주장할 수 없습니다. 😥
왜 그럴까요? 복잡한 법리를 하나씩 풀어보겠습니다.
취득시효 완성 후 등기 전 제3자에게 소유권이 넘어가면? 땅을 20년 점유해서 취득시효가 완성되더라도, 등기 전에 다른 사람에게 소유권이 넘어가면 그 사람에게는 20년 점유 사실을 주장할 수 없습니다. (대법원 1991. 4. 9. 선고 89다카1305 판결 등)
신탁이란 무엇일까요? 신탁이란 재산을 가진 사람(위탁자)이 신탁회사(수탁자)에게 재산을 맡겨 관리하게 하는 제도입니다. 등기부상 소유자는 신탁회사가 됩니다. (구 신탁법 관련, 현재는 신탁법 개정됨) 신탁된 재산은 수탁자의 다른 재산과 구별되어 관리되어야 합니다. (구 신탁법 제30조, 제20조, 제24조, 제3조 제1항 등) 이를 '신탁재산 독립의 원칙'이라고 합니다.
신탁된 재산이 다시 원래 수탁자에게 돌아오면? 이 사례처럼, 취득시효가 완성된 후 땅이 제3자에게 넘어갔다가, 다시 원래의 수탁자(丙)에게 신탁되었다고 해도, 이때의 수탁자는 새로운 신탁계약을 통해 땅을 취득한 것이므로, 점유자(甲)는 수탁자(丙)에게 20년 점유 사실을 주장할 수 없습니다. 즉, 수탁자가 같더라도 신탁계약이 다르면 완전히 별개의 신탁재산으로 보기 때문입니다. (대법원 2016.02.18. 선고 2014다61814 판결)
결론적으로, 甲씨는 20년 동안 땅을 점유했지만, 신탁으로 인해 소유권을 주장할 수 없게 되었습니다. 땅 관련 거래를 할 때는 신탁 관계를 꼼꼼히 확인하는 것이 중요하다는 것을 알 수 있는 사례입니다. 특히 오랫동안 점유해온 땅이라면 더욱 주의를 기울여야겠습니다.
민사판례
20년간 땅을 점유해서 소유권을 취득하는 점유취득시효를 주장하려는 사람이 있는데, 그 땅이 신탁회사에 맡겨진 땅이었습니다. 그런데 그 사이에 땅 주인이 바뀌고 다시 원래 신탁회사에 맡겨졌을 때, 점유취득시효를 주장할 수 있을까요? 대법원은 "없다"고 판결했습니다. 신탁된 재산은 다른 재산과 별개로 보기 때문입니다.
민사판례
남의 이름으로 등기된 땅을 오랫동안 점유하여 소유권을 취득할 수 있는 조건을 갖춘 후, 등기 전에 명의자가 바뀌면 새 명의자에게는 점유취득시효를 주장할 수 없다.
민사판례
누군가 다른 사람 이름으로 땅을 등기해 놓고(명의신탁), 다른 사람이 그 땅을 오랫동안 점유하여 시효취득을 주장할 수 있는 상황에서, 명의신탁을 해지하고 원래 주인 이름으로 땅을 다시 등기하면, 점유하던 사람은 더 이상 시효취득을 주장할 수 없다.
민사판례
다른 사람 이름으로 등기된 땅(명의신탁)을 오랫동안 점유했다 하더라도, 진짜 주인이 등기를 찾아온 후에는 점유취득시효를 주장할 수 없다.
민사판례
다른 사람 이름으로 등기된 부동산(명의신탁)을 실제 소유자가 아닌 명의만 빌려준 사람이 점유하더라도, 이는 스스로 소유권을 주장하며 점유하는 '자주점유'로 인정되지 않는다.
민사판례
20년 넘게 땅을 점유했더라도, 그 사이에 다른 사람 명의로 등기가 되면 소유권을 주장하기 어렵습니다. 하지만 그 등기가 명의신탁이라면, 20년 점유를 근거로 소유권을 주장할 수 있습니다. 또한, 20년 점유로 땅을 취득한 사람에게 토지 공유자의 일부 지분을 산 사람이 땅을 내놓으라고 할 수는 없습니다.