토지와 그 위에 있는 건물의 주인이 다를 경우, 건물 소유주를 보호하기 위해 인정되는 권리가 바로 법정지상권입니다. 그런데 만약 건물이 아니라 가설건축물이라면 어떨까요? 이번 포스팅에서는 가설건축물에 법정지상권이 성립하는지에 대한 최근 대법원 판결을 소개해드리겠습니다.
법정지상권이란?
먼저 법정지상권에 대해 간략히 설명드리겠습니다. 토지와 건물의 소유자가 같았는데, 경매 등의 이유로 소유자가 달라지는 경우, 건물 소유자는 토지를 사용할 권리를 갖게 됩니다. 이것이 바로 민법 제366조에 규정된 법정지상권입니다. 건물 소유자를 보호하고 건물의 경제적 가치를 유지하기 위한 제도이죠.
가설건축물의 경우는?
이번 판결의 핵심은 '가설건축물에 법정지상권이 인정되는가'입니다. 대법원은 원칙적으로 인정되지 않는다고 판단했습니다.
가설건축물은 일시적인 사용을 목적으로 설치되고, 건축법상 존치기간도 통상 3년 이내로 제한되어 있습니다. (건축법 제20조, 건축법 시행령 제15조 제1항) 반면 법정지상권이 인정되는 건물은 토지에 정착되어 있어야 하고 (민법 제99조 제1항), 권리의 최단 존속기간도 15년 또는 30년입니다. (민법 제280조, 제281조)
즉, 가설건축물은 그 성격과 존치기간을 고려했을 때, 일반적인 건물처럼 토지에 정착되었다고 보기 어렵습니다. 따라서 특별한 사정이 없는 한 독립된 부동산으로서의 건물 요건을 갖추지 못하므로, 법정지상권이 성립하지 않는다는 것이 대법원의 판단입니다. (대법원 2004. 6. 11. 선고 2004다13533 판결, 대법원 2021. 7. 29. 선고 2021두34756 판결 참조)
판결의 의미
이번 판결은 가설건축물의 법적 지위를 명확히 하고, 토지 및 건물 소유자 간의 분쟁 해결에 중요한 기준을 제시했다는 점에서 의미가 있습니다. 가설건축물을 소유하거나 토지를 소유하고 있는 분들은 이번 판결 내용을 숙지하여 불필요한 법적 분쟁을 예방하는 것이 중요합니다.
민사판례
컨테이너와 같은 가설건축물은 토지와 소유주가 달라지더라도 법정지상권이 인정되지 않는다는 대법원 판결입니다. 건물이 철거되고 그 자리에 가설건축물이 새로 설치된 경우에도 마찬가지입니다.
상담사례
내 땅 위 내 건물이라도 법정지상권 발생 시 건물 종류에 따라 최대 5년(공작물), 15년(일반 건물), 30년(견고한 건물)까지 존속되며, 건물의 구조와 내구성을 종합적으로 고려하여 판단합니다.
민사판례
땅과 그 위의 건물 주인이 같았다가 매매 등으로 달라진 경우, 건물 철거 약정이 없으면 건물 주인이 땅을 계속 사용할 수 있는 권리(관습법상 법정지상권)가 인정된다는 기존 대법원 판례를 유지한다.
민사판례
법정지상권의 존속기간은 분묘기지권처럼 무한정이 아니라, 건물의 종류에 따라 민법에서 정한 기간 동안만 유지된다.
민사판례
땅에 저당권이 설정될 당시 건물이 공사 중이었더라도, 경매로 땅 주인이 바뀌기 전에 건물이 완성되면 건물 소유자는 법정지상권을 가진다. 특히, 땅 주인과 건물 공동 소유자 중 한 명이 같을 경우, 땅만 저당 잡혀 경매로 넘어가도 건물 공동 소유자 모두 법정지상권을 갖는다.
민사판례
땅과 건물 주인이 같다가 땅이나 건물만 팔렸을 때 생기는 관습법상 법정지상권은 땅과 건물 주인이 원래부터 같았어야 하는 건 아니고, 매매 당시 같으면 된다. 또, 법정지상권이 인정된 후 건물을 증축한 경우에도, 증축 부분이 법정지상권이 설정된 땅 위에 있다면 철거할 필요 없다.