건물 낙찰받았는데, 땅 임대차는 어떻게 되나요?

건물 경매로 낙찰받았는데, 그 건물이 임대된 땅 위에 있다면 어떻게 될까요? 땅 임대차도 같이 넘어올까요? 오늘은 이 문제에 대해 자세히 알아보겠습니다.

사례:

철수는 땅을 빌려(임차) 그 위에 건물을 짓고 소유권도 갖게 되었습니다. 그 후 철수는 영희에게 건물을 담보로 돈을 빌리고 저당권을 설정해주었습니다. 그런데 철수가 돈을 갚지 못하게 되어, 영희가 저당권을 실행하여 경매를 통해 민수가 건물을 낙찰받았습니다. 이 경우 민수는 건물뿐만 아니라 땅 임대차 권리도 함께 얻게 될까요?

원칙적으로 땅 임대차 권리도 함께 넘어갑니다.

법원은 건물의 소유를 목적으로 땅을 임차한 사람이 그 건물에 저당권을 설정하면, 저당권의 효력은 건물뿐만 아니라 땅 임대차 권리에도 미친다고 판단합니다 (민법 제358조). 따라서 건물에 대한 저당권이 실행되어 경매로 낙찰되면, 특별한 사정이 없는 한 땅 임대차 권리도 건물 소유권과 함께 낙찰자에게 넘어갑니다. (대법원 1993. 4. 13. 선고 92다24950 판결)

하지만 땅 주인의 동의가 필요합니다.

낙찰자가 땅 임대차 권리를 취득하더라도, 땅 주인의 동의 없이는 그 권리를 주장할 수 없습니다 (민법 제629조). 즉, 땅 주인에게 "이제부터 제가 땅을 빌려 쓰겠습니다!"라고 주장할 수 없다는 의미입니다.

예외: 땅 주인의 동의 없이도 낙찰자가 땅 임대차 권리를 주장할 수 있는 경우

다만, 임차인이 바뀌는 것이 땅 주인에 대한 배신행위라고 볼 수 없는 특별한 사정이 있다면, 땅 주인은 동의 없이 임차권이 넘어갔다는 이유만으로 임대차 계약을 해지할 수 없습니다. 이러한 특별한 사정이 있는 경우에는 낙찰자는 땅 주인의 동의 없이도 임차권을 주장할 수 있습니다. 그리고 이러한 특별한 사정이 있다는 것은 낙찰자가 입증해야 합니다. (대법원 1993. 4. 13. 선고 92다24950 판결)

정리:

건물을 낙찰받으면 원칙적으로 땅 임대차 권리도 함께 넘어오지만, 땅 주인의 동의가 필요합니다. 다만, 특별한 사정이 있는 경우에는 땅 주인의 동의 없이도 낙찰자가 임차권을 주장할 수 있습니다. 따라서 건물 경매 참여 전, 땅 임대차 계약 내용을 꼼꼼히 확인하고 땅 주인과의 협의 가능성 등을 고려하는 것이 중요합니다.