땅에 건물 짓고 있는데, 땅만 저당 잡히면 건물도 같이 경매될까요?

땅을 담보로 돈을 빌렸는데, 그 땅 위에 건물을 짓고 있다면? 돈을 못 갚았을 때 건물도 함께 경매에 넘어갈까요? 생각보다 복잡한 문제인데요, 오늘은 이 부분을 쉽게 풀어서 설명드리겠습니다.

사례를 통해 알아보자!

철수(甲)는 영희(乙)에게 1억 원을 빌리면서, 철수 소유의 땅(A토지)에 1억 2천만 원까지 담보로 잡히는 근저당권을 설정했습니다. 그런데, 근저당권을 설정할 당시 A토지 위에는 건물(B건물)을 짓고 있는 중이었습니다. 만약 철수가 돈을 갚지 못하면, 영희는 땅뿐만 아니라 건물까지 경매로 넘길 수 있을까요?

핵심은 '건물 축조의 진행 정도'

이 문제의 핵심은 근저당권 설정 당시 건물이 어느 정도 지어졌느냐입니다. 관련 법 조항과 대법원 판례를 살펴보겠습니다.

• 민법 제365조 (부합된 물의 소유권) 저당권설정자가 저당물의 소유권을 상실한 때에는 저당권자는 저당물에 부합된 물건에 대하여도 저당권을 행사할 수 있다.

위 조항만 보면, 땅에 저당권이 설정된 후 지어진 건물은 땅에 '부합'된 것으로 보고 저당권을 행사할 수 있을 것 같습니다. 하지만 대법원은 다음과 같은 판례를 통해 예외를 인정하고 있습니다.

• 대법원 1987. 4. 28. 선고 86다카2856 판결: 민법 제365조는 저당권 설정 후 토지 위에 건물을 지어 저당권 실행이 어려워지거나 담보 가치가 떨어지는 것을 막기 위한 것이므로, 저당권 설정 당시 건물의 존재가 예측되고, 사회경제적 관점에서 그 가치를 유지할 정도로 건물 축조가 진행 중이라면 위 규정은 적용되지 않는다.

즉, 저당권을 설정할 당시 건물이 어느 정도 올라가 있었고, 그 건물의 가치를 보호할 필요가 있다고 판단되면, 땅에 설정된 저당권이 건물에는 영향을 미치지 않는다는 것입니다.

다시 사례로 돌아가서...

철수와 영희의 경우, 근저당권 설정 당시 B건물의 축조가 상당히 진행되어 그 존재가 예측 가능하고, 사회경제적 관점에서 그 가치를 보호할 필요가 있을 정도였다면, 영희는 B건물에 대해 경매를 청구할 수 없습니다. 반대로, 건물 축조가 거의 진행되지 않은 상태였다면, 영희는 땅과 함께 건물에 대해서도 경매를 청구할 수 있습니다.

결론적으로, 땅 위에 건물을 짓는 중이라면 저당권 설정 시점의 건축 진행 상황이 매우 중요합니다. 전문가와 상담하여 정확한 법률적 판단을 받는 것이 중요합니다.