땅 주인과 건물 주인이 달라지는 경우, 건물 주인이 땅을 계속 사용할 수 있도록 하는 권리가 바로 관습상 법정지상권입니다. 하지만 모든 경우에 이 권리가 인정되는 것은 아닙니다. 오늘은 건물 명도 약정이 있는 경우, 관습상 법정지상권이 성립하는지에 대한 판례를 소개해드리겠습니다.
사건의 개요
A는 토지의 1/2 지분과 그 위에 있는 무허가 건물을 소유하고 있었습니다. A는 B에게 돈을 빌리면서, 빚을 갚지 못하면 토지 지분과 건물의 소유권을 B에게 넘기고 건물을 비워주겠다는(명도) 약속을 법원에 공증받았습니다 (제소전 화해). 그 후 토지 지분의 소유권은 B에게 넘어갔지만, 건물은 무허가 건물이라 소유권 이전 등기가 되지 않았습니다. 그 사이 A의 토지 지분은 C와 D에게 순차적으로 넘어갔고, D는 건물을 철거하라고 요구했습니다. B는 건물의 실질적인 소유자로서 건물을 철거할 수 없다며, 관습상의 법정지상권을 주장했습니다.
법원의 판단
법원은 B의 주장을 받아들이지 않았습니다. 관습상 법정지상권이 성립하려면 토지와 건물이 동일인 소유였어야 하고, 그 후 매매 등의 원인으로 소유자가 달라져야 합니다. 이 사건에서는 C와 D가 토지 지분을 취득할 당시, 이미 A는 B와의 약정으로 건물 소유권과 명도 의무를 B에게 넘기기로 한 상태였습니다. 즉, C와 D가 토지를 취득할 당시 토지와 건물은 이미 동일인 소유가 아니었습니다. 게다가 A는 B에게 건물을 넘기고 비워주기로 약속했기 때문에, 새로운 토지 소유자인 C와 D에게 관습상 법정지상권을 주장할 수 없습니다.
핵심 정리
참고 판례:
이처럼 관습상 법정지상권은 여러 조건을 따져봐야 하는 복잡한 문제입니다. 따라서 전문가의 도움을 받아 꼼꼼히 살펴보는 것이 중요합니다.
민사판례
땅과 건물 주인이 같았다가 매매로 주인이 달라지는 경우, 보통은 건물 주인이 땅을 계속 쓸 수 있도록 관습법상 법정지상권을 인정하지만, 매매 당시 땅 사용에 관한 다른 약속(특약)이 있었다면 법정지상권은 인정되지 않는다는 판례입니다.
상담사례
땅과 건물 주인이 원래 같았다가 달라진 경우, 별도의 철거 약정이 없다면 관습상 법정지상권으로 건물 소유주는 건물을 유지할 수 있지만, 모든 상황에 적용되는 것은 아니므로 계약서 확인이 필요하다.
상담사례
땅과 건물 소유주가 서류 위조 등 불법적인 이유로 달라진 경우, 건물주는 관습법상 법정지상권을 주장할 수 없다.
민사판례
토지와 건물의 소유자가 같았다가 나중에 달라지는 경우, 건물 소유자를 보호하기 위해 인정되는 관습상의 법정지상권은, 처음부터 소유권 이전이 무효였던 경우에는 인정되지 않습니다.
민사판례
땅과 건물 주인이 같다가 땅이나 건물만 팔렸을 때 생기는 관습법상 법정지상권은 땅과 건물 주인이 원래부터 같았어야 하는 건 아니고, 매매 당시 같으면 된다. 또, 법정지상권이 인정된 후 건물을 증축한 경우에도, 증축 부분이 법정지상권이 설정된 땅 위에 있다면 철거할 필요 없다.
민사판례
건물만 사면 땅 사용 권리(관습상 법정지상권)도 자동으로 넘어오는 건 아니다. 하지만 건물 산 사람은 이전 건물주를 대신해서 땅 사용 기간 연장(갱신청구권)을 요구할 수 있다.