건물 수리했는데 경매 넘어갔어요! 유치권 주장 가능할까요? 😥

집이나 건물을 수리하다 보면 예상치 못한 상황이 발생할 수 있습니다. 특히 건물주가 빚 때문에 건물이 경매로 넘어가는 경우, 수리비를 받지 못할까 봐 걱정되실 겁니다. 이런 경우, 수리업자가 "유치권"을 주장해서 돈을 받을 수 있을까요? 오늘은 건물 수리 후 경매 발생 시 유치권 행사 가능성에 대해 알아보겠습니다.

사례: 갑(수리업자)은 을(건물주) 소유의 A건물을 수리하기로 계약하고 건물을 점유하여 수리를 시작했습니다. 그런데 수리 도중 A건물에 경매가 시작되어 압류가 되었습니다. 결국 병이 경매를 통해 A건물을 낙찰받았습니다. 갑은 병에게 수리비를 받기 위해 유치권을 주장할 수 있을까요?

안타깝게도, 이런 경우 갑은 병에게 유치권을 주장하기 어렵습니다.

유치권은 돈을 받을 권리(채권)가 있고, 그 채권과 관련된 물건을 점유하고 있을 때, 돈을 받을 때까지 그 물건을 넘겨주지 않을 수 있는 권리입니다. (민법 제320조) 즉, 수리비를 받을 권리와 건물 점유라는 두 가지 요건이 모두 충족되어야 합니다.

문제는 경매가 시작되면 압류 효력이 발생하고, 이후에 생긴 유치권은 경매 낙찰자에게 주장할 수 없다는 점입니다. (대법원 2009. 1. 15. 선고 2008다70763 판결 등)

갑은 경매 시작 전에 건물을 점유하기는 했습니다. 하지만 수리비 채권은 수리가 완료된 후에야 발생합니다. 사례에서 갑은 경매 시작 후에 수리를 완료했으므로, 유치권도 경매 시작 후에 발생한 것이 됩니다. (대법원 2011. 10. 13. 선고 2011다55214 판결 참조)

따라서 갑은 비록 경매 전에 건물을 점유했더라도, 경매 시작 후에 발생한 유치권으로는 경매 낙찰자 병에게 수리비를 청구할 수 없습니다.

결론적으로, 건물 수리 중 경매가 시작된 경우, 경매 전에 수리를 완료하고 채권을 확보해야 유치권을 주장할 수 있습니다. 경매 진행 상황을 미리 파악하고 대비하는 것이 중요합니다. 전문가와 상담하여 적절한 법적 조치를 취하는 것이 피해를 최소화하는 방법입니다.