경매 시작 후 공사했는데, 내 유치권은 어떻게 되나요? 🤯

집이나 건물에 돈을 들여 공사를 했는데, 갑자기 경매가 시작되면 정말 당황스럽겠죠? 특히 공사대금도 못 받았는데 건물을 넘겨줘야 한다면 억울하기까지 할 겁니다. 내 유치권은 어떻게 되는 걸까요? 오늘은 경매 개시 후 공사를 진행한 경우 유치권 주장이 가능한지 알아보겠습니다.

사례

乙이 소유한 A부동산에 경매가 시작됐습니다. (경매개시결정 등기 완료) 그런데 甲은 乙로부터 A부동산의 점유를 넘겨받아 공사를 진행하고 공사대금을 받기로 했습니다. 그런데 경매에서 丙이 A부동산을 낙찰받았습니다. 丙은 甲에게 건물을 넘겨달라고 요구하는데, 甲은 공사대금을 받지 못했으니 유치권을 주장하며 인도를 거부할 수 있을까요?

결론은? 안타깝게도 유치권 주장이 어렵습니다.

왜 그럴까요? 이미 경매가 시작된 부동산은 압류 상태가 됩니다. 압류가 되면 소유자(乙)는 마음대로 부동산을 처분할 수 없습니다 (처분금지효). 즉, 乙이 甲에게 공사를 맡기고 점유를 넘겨준 행위는 처분행위로 취급될 수 있습니다.

대법원은 이러한 경우, 경매 개시 결정 등기 이후 채무자로부터 부동산 점유를 넘겨받아 공사를 하고 유치권을 주장하는 것은 압류의 처분금지효에 어긋난다고 판단합니다. (민사집행법 제92조 제1항, 제83조 제4항)

쉽게 말해, 이미 경매가 시작된 부동산에 대해 소유자가 새로운 공사를 맡기고 점유를 넘겨주는 것은 다른 채권자들의 이익을 해칠 수 있기 때문에 허용되지 않는다는 것입니다.

더 중요한 것은, 甲이 경매 사실을 알았는지 몰랐는지는 중요하지 않습니다. 설령 몰랐다고 하더라도 유치권을 주장할 수 없습니다.

관련 법조항 및 판례

• 민사집행법 제92조(압류의 효력) ① 압류는 채무자에게 그 목적물에 대한 처분권의 행사를 금지하는 효력이 있다.
• 민사집행법 제83조(제3취득자 등) ④ 압류채권자는 경매개시결정의 기입등기 후에 저당권, 전세권, 임차권 기타 담보물권을 취득한 제3취득자에 대하여는 우선변제권 있는 채권의 한도에서 그 권리를 행사할 수 없다.
• 대법원 2005. 8. 19. 선고 2005다22688 판결
• 대법원 2006. 8. 25. 선고 2006다22050 판결

경매는 복잡한 절차이고 관련 법규도 어렵습니다. 혹시 비슷한 상황에 처하셨다면 전문가의 도움을 받는 것이 현명합니다. 이 글은 일반적인 정보 제공을 목적으로 작성되었으며, 구체적인 사안에 대한 법률 자문은 아닙니다.