건물 철거 약속, 매매, 그리고 등기의 얽힘

부동산 거래는 복잡하고, 여러 당사자가 얽히면 더욱 혼란스러워지기 쉽습니다. 오늘 소개할 사례는 토지와 그 위 건물의 매매, 철거 약속, 그리고 등기 문제까지 얽힌 복잡한 사건입니다.

A는 B에게 토지를 팔면서 그 위 건물을 철거하기로 약속했습니다. 그런데 나중에 A는 B에게 그 건물을 무상으로 주기로 하고 소유권 이전 등기에 필요한 서류까지 줬습니다. B는 안전하게 소유권을 갖기 위해 가등기까지 마쳤습니다.

이후 C가 B로부터 그 토지를 샀습니다. 동시에 C는 B와 가등기까지 양수하기로 계약을 했습니다. 계약 내용은 C가 건물의 본등기를 마치는 동시에 B에게 다시 가등기를 해주고, 토지 매매 대금을 완전히 낼 때까지는 건물에 있는 세입자들에게 임대료를 요구하거나 건물 명도 또는 철거를 요구하지 않겠다는 것이었습니다.

그런데 C가 건물 매매 계약서를 위조해서 본등기를 마쳤다는 의혹이 생겼습니다. 이에 대해 법원은 C가 B로부터 가등기 권리를 적법하게 넘겨받았기 때문에 A는 C에게 본등기를 해 줄 의무가 있다고 판단했습니다. C는 토지 대금을 완납하기 전까지 세입자들에게 건물 명도나 철거를 요구하지 않기로 약속했을 뿐이므로, 설사 매매계약서가 위조되었다 하더라도 본등기 자체는 실체적인 권리 관계에 맞는 유효한 등기라고 보았습니다. 즉, 계약서 위조 여부와 관계없이 C는 건물 소유권을 갖게 된 것입니다.

이 사건에서는 또 다른 쟁점도 있었습니다. 바로 법무사 사무원이 등기 확인서면 작성 과정에 어디까지 관여할 수 있는지에 대한 문제였습니다. 법원은 법무사 사무원이 등기 의무자가 본인인지 확인하는 판단까지 대신할 수는 없다고 판단했습니다. (부동산등기법 제49조 제1항, 대법원 2007. 6. 14. 선고 2007다4295 판결) 하지만 등기 의무자가 확인서면에 직접 도장을 찍었다면, 법무사가 직접 본인 확인을 하지 않았더라도 확인서면과 그에 따른 등기는 유효하다고 보았습니다. 이 사건에서는 원고 대표이사가 직접 확인서면에 도장을 찍었으므로 등기는 유효했습니다.

이 사건은 부동산 거래에서 여러 계약과 등기가 복잡하게 얽힐 수 있음을 보여주는 사례입니다. 관련 법 조항과 판례를 살펴보면, 민사소송법 제202조 (증거의 증명력), 민법 제186조 (가등기), 부동산등기법 제49조 제1항 (확인서면), 그리고 대법원 2006. 9. 14. 선고 2006다27055 판결 등이 참고할 만합니다. 부동산 거래 시에는 계약 내용을 명확히 하고 등기 절차를 꼼꼼히 확인하는 것이 중요합니다.