땅 팔고 건물 철거 약속했는데, 갑자기 가등기? 배임죄일까?

부동산 거래, 특히 땅 위에 건물이 있는 경우에는 더욱 복잡한 문제들이 발생할 수 있습니다. 오늘은 땅을 팔면서 건물을 철거해주기로 약속했는데, 갑자기 제3자 앞으로 가등기를 해준 매도인의 행위가 배임죄에 해당하는지에 대한 판례를 소개해드리겠습니다.

사건의 개요

땅 주인인 A씨는 B씨에게 땅을 팔기로 계약했습니다. 계약 내용에는 A씨가 잔금을 받으면 일정 기간 내에 땅 위에 있는 건물을 철거하고 멸실등기까지 해주기로 하는 조항이 포함되어 있었습니다. 그런데 A씨는 B씨로부터 잔금을 모두 받은 후, 약속과 달리 C씨 앞으로 건물에 대한 소유권이전청구권 가등기를 설정해 버렸습니다. B씨는 A씨를 배임죄로 고소했습니다.

쟁점

A씨의 행위가 과연 배임죄에 해당할까요? 배임죄는 타인의 사무를 처리하는 자가 그 임무에 위배하는 행위로 재산상의 손해를 가하는 범죄입니다. 이 사건의 핵심은 A씨에게 배임의 고의가 있었는지 여부입니다. 단순히 약속을 어긴 것만으로는 배임죄가 성립하지 않고, A씨가 B씨에게 손해를 끼칠 의도가 있었는지가 중요합니다.

법원의 판단

대법원은 A씨의 행위가 배임죄에 해당하지 않는다고 판단했습니다.

일반적으로 땅 매도인이 잔금 수령 후 철거하기로 약정한 건물에 대해 제3자 앞으로 가등기를 설정하는 행위는 매수인의 소유권 행사를 방해하는 배임행위로 볼 수 있습니다 (대법원 1983. 6. 14. 선고 81도2278 판결 참조).

그러나 이 사건에서는 A씨가 가등기를 설정한 데에는 다음과 같은 특별한 사정이 있었습니다.

• A씨는 토지 매매 계약 전 이미 C씨에게 가등기 설정을 약속했고, 단지 행정적인 이유로 가등기가 매매 계약 이후에 이루어진 것뿐이었습니다.
• C씨는 A씨에게 돈을 빌려준 채권자였고, A씨는 토지 매매 대금으로 C씨의 채무를 변제하면 가등기를 말소하고 건물을 철거하기로 C씨와 약속했습니다.
• A씨는 토지 매매 계약 당시 아직 중도금도 받지 못한 상태였고, 계약 내용대로 경매를 취소하고 근저당권 등을 말소하기 위해서는 매매 대금이 필요한 상황이었습니다.

법원은 이러한 사정들을 종합하여 A씨에게 B씨에게 손해를 끼칠 고의가 있었다고 보기 어렵다고 판단했습니다. 배임죄의 고의는 타인의 사무를 처리하는 자가 본인에게 재산상의 손해를 가한다는 의사와 자신 또는 제3자의 재산상 이득의 의사가 임무에 위배된다는 인식과 결합하여 성립한다는 점을 고려했을 때 (대법원 2004. 7. 22. 선고 2002도4229 판결 참조), A씨에게 그러한 고의가 있었다고 보기 어려웠다는 것입니다.

결론

이 판례는 단순히 약속을 어긴 것만으로는 배임죄가 성립하지 않으며, 배임죄의 성립 여부를 판단할 때에는 구체적인 사실관계와 당사자의 의도를 종합적으로 고려해야 한다는 점을 보여줍니다. 형법 제355조 제2항이 규정하는 배임죄의 성립에는 고의가 필수적이며, 이를 입증하기 위해서는 관련된 모든 정황을 면밀히 살펴봐야 합니다.