경매 낙찰받았는데, 세입자가 안 나가요?! 대항력 주장? 안될 수도 있습니다!

전세나 월세로 살고 있는 세입자가 경매로 집이 넘어갔는데도 나가지 않는다면 정말 곤란한 상황이죠. 특히 세입자가 대항력을 주장한다면 더욱 막막하게 느껴질 겁니다. 하지만 세입자가 무조건 대항력을 주장할 수 있는 것은 아닙니다. 오늘은 경매 낙찰 후 세입자의 대항력 주장에 대해 자세히 알아보겠습니다.

사례: 제가 경매로 집을 낙찰받았는데, 기존 세입자가 나가지 않고 대항력을 주장합니다. 이 세입자는 저보다 먼저 전입신고와 확정일자를 받아 대항력을 갖춘 상태였습니다. 하지만 경매 전에 집주인에게 무상거주확인서를 써준 사실이 있습니다. 이런 경우에도 세입자가 대항력을 주장할 수 있을까요?

결론부터 말씀드리면, 이런 경우 세입자는 대항력을 주장할 수 없습니다.

세입자가 대항력과 우선변제권을 모두 갖춘 상태에서 경매가 진행될 경우, 일반적으로 세입자는 경매를 통해 보증금을 변제받게 됩니다. 매수인은 세입자의 보증금이 변제된다는 것을 전제로 입찰가를 산정하기 때문에, 세입자가 나중에 대항력을 주장하며 나가지 않는다면 매수인은 예상치 못한 손해를 입게 됩니다.

이런 상황을 방지하기 위해 법원은 **매각물건명세서(민사집행법 제105조)**를 통해 경매 대상 부동산의 현황과 권리관계를 공시합니다. 세입자가 배당요구를 했다면, 그 내용이 매각물건명세서에 기재되고 매수 희망자들은 이를 참고하여 입찰가를 결정합니다.

만약 세입자가 집주인에게 무상거주확인서를 써주는 등의 행위로 배당을 받지 못하게 되었다 하더라도, 매각물건명세서에 배당요구를 한 기록이 있다면 매수인은 세입자가 보증금을 변제받을 것이라고 믿고 입찰에 참여했을 가능성이 높습니다. 따라서 이러한 상황에서 세입자가 매수인에게 대항력을 주장하는 것은 신의칙에 위반됩니다.

대법원은 이와 같은 판례를 통해 세입자의 대항력 주장을 제한하고 있습니다 (대법원 2017. 4. 7. 선고 2016다248431 판결). 즉, 세입자가 경매 전에 집주인에게 무상거주확인서를 써주고 배당을 받지 못했더라도, 경매 절차에서 배당요구를 했다면 매수인에게 대항력을 주장할 수 없다는 것입니다.

이처럼 경매와 관련된 세입자의 대항력 문제는 복잡한 법적 판단이 필요한 경우가 많습니다. 따라서 전문가의 도움을 받아 꼼꼼하게 확인하는 것이 중요합니다.