경매 낙찰 받았는데, 세입자 나가라고 하니 대항력 주장한다고?! 😱

경매로 집을 낙찰받았는데, 기존 세입자가 나가지 않고 버틴다면?! 생각만 해도 머리가 아프죠. 특히 세입자가 대항력을 주장한다면 더욱 곤란한 상황에 처할 수 있습니다. 오늘은 이런  까다로운 상황에 대해 자세히 알아보겠습니다.

사례:

경매로 집을 낙찰받은 을은 매각물건명세서에 세입자 갑의 정보를 확인했습니다. 갑은 배당요구를 했고, 순위도 1순위 근저당권자보다 앞서 있었습니다. 을은 '아, 갑은 배당받고 나갈 테니 내가 보증금을 떠안을 일은 없겠구나!'라고 생각하고 안심하며 낙찰받았습니다. 그런데 갑은 갑자기 1순위 근저당권자에게 무상거주확인서를 써줬다는 이유로 배당을 못 받게 되었고, 을에게는 나가지 않겠다며 버티고 있습니다. 대체 어떻게 된 일일까요?

법적인 설명:

주택임대차보호법에 따라 세입자는 대항력과 우선변제권을 가질 수 있습니다. 대항력이란, 집주인이 바뀌더라도 계속 살 수 있는 권리이고, 우선변제권이란, 경매 등으로 집이 팔릴 경우 다른 채권자보다 먼저 보증금을 돌려받을 권리입니다.

세입자가 대항력과 우선변제권을 갖추려면, ① 주택의 인도 ② 전입신고(주민등록)를 마치고, 이 두 가지가 모두 근저당 설정일보다 빨라야 합니다.  확정일자까지 받으면 우선변제권도 갖게 되죠.

경매 절차에서 세입자가 권리신고 및 배당요구를 하면, 이 내용은 매각물건명세서에 기재됩니다. 낙찰받으려는 사람은 이 정보를 보고 입찰 가격을 결정하죠. 

우리 사례에서 을은 갑이 배당받고 나갈 것을 예상하고 입찰했는데, 갑은 예상치 못하게 배당을 못 받게 되었습니다. 그렇다고 해서 갑이 을에게 대항력을 주장하는 것은 신의칙에 위반됩니다.

왜냐하면, 갑은 이미 배당요구를 통해 낙찰자에게 자신은 배당받고 나갈 것이라는 신뢰를 주었기 때문입니다.  이런 상황에서 갑이 대항력을 주장하는 것은 스스로의 행동에 반하는 것이고, 낙찰자 을에게 예상치 못한 손해를 입히는 것이기 때문에 허용될 수 없는 것입니다.

(관련 판례: 대법원 2017. 4. 7. 선고 2016다248431 판결)

결론:

경매는 권리관계가 복잡하기 때문에 꼼꼼히 살펴보고 신중하게 입찰해야 합니다. 특히 세입자의 권리관계는 낙찰 후에도 문제가 될 수 있으므로, 매각물건명세서를 꼼꼼히 확인하고 전문가의 도움을 받는 것이 좋습니다.  세입자의 배당 여부와 상관없이, 세입자가 배당요구를 했다면 낙찰자에게 대항력을 주장하기 어렵다는 것을 기억하세요!