경매 낙찰받은 부동산을 낙찰대금 납부 전에 되파는 계약, 책임은 누구에게?

부동산 경매에서 낙찰받았다고 바로 내 소유가 되는 건 아니죠. 낙찰대금을 납부해야 진짜 내 것이 됩니다. 그런데 낙찰대금을 내기도 전에 다른 사람에게 되파는 계약을 했다면 어떻게 될까요? 만약 낙찰대금을 대신 내주기로 한 매수인이 약속을 어겨 재경매에 넘어간다면 그 책임은 누구에게 있을까요? 오늘은 이와 관련된 법원의 판단을 살펴보겠습니다.

사건의 개요

원고는 경매에서 토지를 낙찰받았지만, 대금을 납부하기 전에 피고와 매매계약을 맺고 이 토지를 되팔기로 했습니다. 이때 피고는 원고 대신 낙찰대금을 납부하기로 약속했습니다. 그러나 피고는 약속을 지키지 않았고, 결국 토지는 재경매에 넘어갔습니다. 원고는 이에 대한 책임을 물어 피고를 상대로 소송을 제기했습니다.

쟁점

1. 낙찰대금 납부 전에 맺은 매매계약이 타인의 권리 매매(민법 제569조)에 해당하는가?
2. 낙찰대금 납입을 대신하기로 한 매수인이 약속을 어겨 토지가 재경매된 경우, 그 책임은 누구에게 있는가? (민법 제538조 제1항)

법원의 판단

1. 낙찰대금을 내기 전에는 아직 소유권이 없으므로, 이런 상태에서 맺은 매매계약은 타인의 권리(장래 취득할 소유권)를 매매하는 것에 해당합니다. (민법 제569조)

2. 일반적으로 쌍무계약(서로 대가를 주고받기로 하는 계약)에서 채무를 이행할 수 없게 된 경우, 그 책임은 채무자에게 있습니다. 그러나 민법 제538조 제1항은 예외적으로 "채권자의 책임 있는 사유"로 이행불능이 된 경우에는 채무자가 책임을 지지 않는다고 규정하고 있습니다. "채권자의 책임 있는 사유"란 채권자가 자신의 행동으로 채무 이행을 방해했고, 그 행동을 피할 수 있었음에도 하지 않은 경우를 말합니다.

이 사건에서 피고는 낙찰대금을 대신 내기로 약속했지만 이를 이행하지 않았고, 그 결과 원고는 토지 소유권을 이전할 수 없게 되었습니다. 즉, 피고의 약속 불이행이 원고의 채무 이행불능을 초래한 것이므로, 그 책임은 피고에게 있다고 법원은 판단했습니다. (대법원 2003. 4. 11. 선고 2002다59610 판결, 대법원 2004. 3. 12. 선고 2001다79013 판결 참조)

결론

경매 낙찰 후 잔금 납부 전에 다른 사람에게 되파는 계약을 할 때는 매수인이 잔금 납부를 확실히 할 수 있는지 신중하게 판단해야 합니다. 매수인의 약속 불이행으로 재경매가 된다면, 그 책임은 매수인에게 있을 수 있습니다.

참고 조문

• 민법 제569조 (타인의 권리의 매매)
• 민법 제538조 제1항 (쌍무계약의 위험부담)