부동산 경매, 감정평가 잘못되면 누가 책임질까?

부동산 경매에서 감정평가가 잘못되면 낙찰자는 낭패를 볼 수 있습니다. 실제 가치보다 높게 평가된 부동산을 낙찰받으면 예상치 못한 손해를 입게 되죠. 그럼 이런 경우, 누구에게 책임을 물을 수 있을까요? 오늘은 감정평가 잘못으로 인한 손해배상에 대해 알아보겠습니다.

사례:

한 경매 참가자(원고)는 감정평가서를 보고 나대지라고 생각한 땅을 낙찰받았습니다. 하지만 알고 보니 그 땅에는 주택이 있었고, 감정평가사(피고)가 다른 땅을 잘못 감정한 것이었습니다. 결국 원고는 예상보다 높은 금액을 지불하게 되었고, 피고에게 손해배상을 청구했습니다.

법원의 판단:

법원은 감정평가사의 잘못된 감정과 낙찰자의 손해 사이에 인과관계가 있다고 판단했습니다. 즉, 감정평가가 제대로 되었다면 낙찰자는 그 가격에 낙찰받지 않았을 것이라는 겁니다. (민사소송법 제615조는 법원이 감정인의 평가액을 참작하여 최저경매가격을 정하도록 하고 있는데, 보통 감정가가 최저경매가격이 됩니다.)

감정평가사의 책임:

감정평가사는 부실 감정으로 인한 손해에 대해 법적 책임을 져야 합니다. 낙찰자는 감정평가사에게 민법상 불법행위 책임(민법 제750조)뿐 아니라, 지가공시및토지등의평가에관한법률에 따른 손해배상 책임도 물을 수 있습니다 (지가공시및토지등의평가에관한법률 제26조 제1항). (대법원 1997. 9. 12. 선고 97다7400 판결 참조)

손해배상 범위:

손해배상 범위는 '잘못된 감정이 없었다면 낙찰자가 지불했어야 할 금액'과 '실제 지불한 금액'의 차액입니다. 만약 잘못된 감정보다도 더 낮은 가격에 낙찰받았다면, 감정평가사는 그보다 더 낮은 가격에 낙찰받을 수 있었다는 것을 입증해야 합니다. (대법원 1998. 7. 10. 선고 96다38971 판결 참조) 이 사례에서는 원고가 철거 비용도 손해배상에 포함해야 한다고 주장했지만, 법원은 이를 통상적인 손해로 보지 않고 배척했습니다. 또한, 경매 참가자에게도 현장 확인 등의 주의 의무가 있다고 판단하여, 과실상계를 적용했습니다.

결론:

부동산 경매에서 감정평가는 매우 중요합니다. 감정평가가 잘못되면 낙찰자는 큰 손해를 볼 수 있고, 감정평가사는 법적 책임을 져야 합니다. 따라서 감정평가사는 정확한 감정을 위해 노력해야 하고, 경매 참가자 역시 감정평가서에만 의존하지 말고 직접 현장을 확인하는 등 주의를 기울여야 합니다.

참고 조문:

• 민법 제393조, 제750조, 제763조
• 민사소송법 제615조
• 지가공시및토지등의평가에관한법률 제26조 제1항