경매 대리 입찰, 불법일까? 알선과 대리의 차이를 알아보자!

부동산 경매에 참여하려는 분들, 주목! 혹시 경매 대행 업체를 통해 입찰을 진행하려고 생각 중이신가요? 그렇다면 이 글을 꼭 읽어보셔야 합니다. 경매 대리 입찰은 불법일 수 있기 때문입니다. 오늘은 경매 대리와 알선의 차이점, 그리고 관련 법률에 대해 자세히 알아보겠습니다.

경매 '알선'과 '대리'의 차이, 뭐가 다를까?

경매 과정에서 '알선'과 '대리'는 엄연히 다른 행위입니다. '알선'은 권리 분석, 물건 정보 제공, 입찰 전략 조언 등 경매 참여를 돕는 행위입니다. 반면 '대리'는 입찰자를 대신하여 직접 경매 절차에 참여하는 것을 의미합니다.

법원은 경매 대상 부동산에 대한 권리 분석 및 취득의 '알선'은 부동산중개업법 (제9조의2 제6호)에서 정하는 업무로 보고 있지만, '대리' 행위는 변호사법 (제109조 제1호)에서 금지하고 있습니다. 즉, 단순히 정보를 제공하고 조언하는 것은 합법이지만, 실질적으로 입찰을 대신하는 것은 불법입니다.

대법원 판례로 살펴보는 '대리'의 범위

대법원은 여러 판례 (대법원 1999. 12. 24. 선고 99도2193 판결, 대법원 2001. 4. 13. 선고 2001도790 판결, 대법원 2002. 3. 26. 선고 2001도6976 판결 등)를 통해 '대리'의 범위를 명확히 했습니다. 입찰 가격 결정, 입찰표 작성 등 입찰의 전 과정에 관여하여 낙찰받도록 도와주고 수수료를 받는 행위는 '대리'에 해당하며, 이는 변호사법 위반입니다. 단순히 입찰표의 명의인을 기재하여 제출하는 행위만 제외하고 모든 경매 과정에 관여하는 것은 '대리'로 간주됩니다.

경매 대행 업체, 주의해야 할 점!

경매 대행 업체를 이용할 때는 해당 업체가 '알선'을 하는지, 아니면 '대리'를 하는지 꼼꼼히 확인해야 합니다. 단순히 정보 제공이나 컨설팅을 넘어서 실질적으로 입찰을 대신하는 업체는 불법적인 대리 행위를 하고 있을 가능성이 높습니다. 따라서 해당 업체가 어떤 서비스를 제공하는지, 계약 내용은 무엇인지 정확하게 파악하고, 변호사법 위반 소지가 있는지 주의 깊게 살펴봐야 합니다. 불법적인 경매 대리 행위에 연루될 경우 법적인 처벌을 받을 수 있으므로 각별히 유의해야 합니다.

참고 법률

• 부동산중개업법 제9조의2 제6호 (경매 대상 부동산에 대한 권리분석 및 취득의 알선)
• 변호사법 제109조 제1호 (변호사가 아니면서 금품·향응 기타 재산상 이익을 취득하거나 취득할 것을 약속하고 소송사건, 비송사건 기타 일반 법률사무를 취급하거나 이러한 행위를 알선한 자)

참고 판례

• 대법원 1999. 12. 24. 선고 99도2193 판결
• 대법원 2001. 4. 13. 선고 2001도790 판결
• 대법원 2002. 3. 26. 선고 2001도6976 판결
• 대법원 1999. 9. 7. 선고 99도3005 판결

이 글을 통해 경매 '알선'과 '대리'의 차이점을 명확히 이해하고, 안전하고 합법적인 경매 투자를 하시기 바랍니다.