경매 무효? 돈부터 돌려받고 집 명의 돌려줘야 할까?

집을 경매로 낙찰받았는데, 경매가 무효가 됐다면? 생각만 해도 아찔한 상황이죠. 이런 경우, 낙찰받은 사람은 집 명의(소유권)를 원래 주인에게 돌려줘야 할 텐데요. 그렇다면 은행에서 받았던 경매대금은 어떻게 될까요? 집 명의를 돌려주고 나서 돈을 받아야 할까요, 아니면 돈을 먼저 받고 집 명의를 돌려줘야 할까요? 바로 이 "동시이행"에 대한 이야기입니다.

사례를 통해 알아볼게요.

• 갑(채무자)은 빚 때문에 을(은행)에게 집을 담보로 제공했습니다.
• 갑이 빚을 갚지 못하자, 을은 경매를 신청했습니다.
• 병이 경매에서 갑의 집을 낙찰받고 소유권 이전까지 마쳤습니다.
• 그런데, 이후에 경매 절차에 문제가 있어 경매가 무효가 되었습니다!

이 경우, 병은 갑에게 집 명의를 돌려줘야 하고, 을은 병에게 경매대금을 돌려줘야 합니다. 그런데 병 입장에서는 "은행에서 돈을 돌려받기 전까지는 집 명의를 돌려줄 수 없다!"라고 주장하고 싶을 수 있습니다. 반대로 을은 "집 명의부터 돌려줘야 돈을 돌려주겠다!"라고 주장할 수도 있죠. 이런 상황을 법적으로 "동시이행" 관계라고 합니다. 서로 주고받아야 할 의무가 있는데, 상대방이 이행할 때까지 자신의 의무 이행을 거부할 수 있는 것이죠. (민법 제536조 제1항)

그렇다면 이 경우, 동시이행이 가능할까요? 정답은 NO!

대법원은 이와 유사한 사례에서 동시이행을 인정하지 않았습니다 (대법원 2006. 9. 22. 선고 2006다24049 판결). 왜 그럴까요?

낙찰자 병이 집 명의를 돌려줘야 하는 상대방은 원래 집주인 갑입니다. 하지만 병이 경매대금을 돌려받아야 하는 상대방은 은행 을이죠. 즉, 서로 의무를 주고받아야 할 상대방이 다릅니다. 갑과 을은 별개의 당사자이기 때문에 병이 갑에게 집 명의를 돌려주는 의무와 을에게서 돈을 돌려받는 권리는 별개의 문제로 봐야 한다는 것이죠.

따라서 경매가 무효가 된 경우, 낙찰자는 돈을 먼저 돌려받지 않더라도 집 명의를 원래 주인에게 돌려줘야 합니다. 물론 은행에서 돈을 돌려받는 것과는 별개로 진행해야 하겠지만, 돈을 볼모로 집 명의 이전을 거부할 수는 없다는 점을 기억해야 합니다.