가압류된 건물, 공사대금 때문에 점유 넘겨받았다면 유치권 행사 가능할까?

건물에 가압류가 걸린 상황에서, 공사대금 때문에 건물 점유를 넘겨받았다면 유치권을 행사할 수 있을까요? 생각보다 복잡한 문제인데요, 오늘은 이 문제를 한번 쉽게 풀어보겠습니다.

사례를 살펴볼까요?

A라는 건물주(甲)의 건물에 가압류가 걸렸습니다. 그리고 얼마 후, 강제경매도 시작되었죠. 그런데, 경매가 시작되기 전에, A 건물주(甲)는 공사대금을 받지 못한 공사업자(乙)에게 건물의 점유를 넘겨주었습니다. 결국 경매에서 丙이 건물을 낙찰받았는데, 공사업자(乙)는 丙에게 유치권을 주장할 수 있을까요?

핵심은 '처분행위'에 있습니다.

법원은 가압류된 부동산에 대해 채무자가 함부로 처분행위를 할 수 없다고 합니다. 이 '처분행위'에는 건물을 팔거나, 전세/월세를 주거나, 저당을 잡는 등의 행위가 포함됩니다. 그런데, 단순히 건물의 점유를 넘겨주는 것은 '처분행위'로 보지 않는다는 것이 대법원의 입장입니다 (대법원 2011. 11. 24. 선고 2009다19246 판결).

가압류 vs 압류 (경매개시결정 기입등기)

주의해야 할 것은 가압류와 압류(경매개시결정 기입등기)는 다르다는 점입니다. 가압류는 장차 본압류로 넘어가기 위한 임시적인 절차입니다. 반면, 경매개시결정 기입등기가 되면 압류의 효력이 발생합니다. 만약 압류 후에 채무자가 건물 점유를 넘겨주었다면, 이는 처분금지효에 위반되는 것으로 유치권을 주장할 수 없습니다 (대법원 2005. 8. 19. 선고 2005다22688 판결).

결론적으로, 우리 사례에서는...

A 건물은 가압류 상태였고, 아직 경매가 시작되기 전에 공사업자(乙)에게 점유가 넘어갔습니다. 따라서, 건물 점유 이전은 처분행위로 볼 수 없고, 공사업자(乙)는 낙찰자(丙)에게 유치권을 주장할 수 있습니다.

정리하자면,

• 가압류된 부동산의 점유 이전은 처분행위가 아닙니다.
• 압류(경매개시결정 기입등기) 후 점유 이전은 처분금지효에 위반됩니다.
• 따라서, 사례의 공사업자(乙)는 유치권을 행사할 수 있습니다.

이처럼 부동산 관련 문제는 복잡한 법률적 판단이 필요합니다. 전문가의 도움을 받아 정확한 상황을 파악하고 대응하는 것이 중요합니다.