경매 진행 중인 내 부동산, 훼손하면 안 돼요! (가격감소행위 금지청구)

경매로 부동산을 낙찰받았는데, 누군가 경매 물건을 망가뜨리거나 가치를 떨어뜨리는 행위를 한다면? 생각만 해도 아찔하죠. 다행히 법은 이런 상황을 방지하기 위한 장치를 마련해두고 있습니다. 바로 가격감소행위 금지청구입니다.

경매 진행 중인 부동산에 대해 채무자나 소유자, 또는 점유자가 부동산을 훼손하거나 가치를 떨어뜨릴 우려가 있는 행위 (가격감소행위 등)를 한다면, 압류채권자 또는 최고가매수신고인은 법원에 가격감소행위 금지를 신청할 수 있습니다. (민사집행규칙 제44조제1항)

쉽게 말해, 경매에 참여한 사람이 "저 집 망가뜨리면 안 돼요!" 라고 법원에 요청할 수 있는 거죠. 이 요청이 받아들여지면 매각허가결정이 있을 때까지 해당 행위를 할 수 없게 됩니다.

어떤 행위가 가격감소행위에 해당할까요?

• 건물의 일부를 철거하는 행위
• 고의로 낙서를 하거나 파손하는 행위
• 토지에 쓰레기를 불법 투기하는 행위
• 임차인을 내보내고 새로운 임차인을 들이는 행위 (경매로 인해 소멸될 권리인 경우)

만약 금지명령을 어기면 어떻게 될까요?

단순히 금지 명령만으로 부족하다고 판단될 경우, 법원은 더 강력한 조치를 취할 수 있습니다. 점유자에게 담보 제공을 명령하고, 명령을 위반하거나 가격감소행위를 계속할 경우 부동산 점유를 풀고 집행관에게 보관하도록 명령할 수 있습니다. (민사집행규칙 제44조제2항) 쉽게 말해, "담보 걸고, 집에서 나가세요!" 라고 하는 거죠. 특히 점유자가 압류채권자나 최고가매수신고인에게 대항할 수 없는 권리(예: 경매로 소멸되는 임차권)를 가진 경우에 이러한 조치가 가능합니다.

법원의 결정은 언제 효력이 발생할까요?

법원의 결정은 상대방에게 송달되기 전이라도 집행할 수 있습니다. 하지만 신청인에게 고지된 날부터 2주가 지나면 효력을 잃게 됩니다. (민사집행규칙 제44조제7항 및 제8항) 즉시 효력이 발생하지만, 기한이 정해져 있다는 점을 기억해야 합니다.

법원의 결정에 불복할 수 있을까요?

법원의 결정에 불만이 있다면 즉시항고를 할 수 있습니다. 또한, 상황이 바뀌어 결정의 취소나 변경이 필요한 경우에도 법원에 신청할 수 있습니다. (민사집행규칙 제44조제4항 및 제5항)

경매 과정은 복잡하고 어려운 절차입니다. 하지만 가격감소행위 금지청구처럼 경매 물건을 보호하기 위한 제도들을 잘 활용한다면, 보다 안전하게 경매에 참여할 수 있습니다.