경매로 낙찰받은 부동산에 유치권이 있다면?

경매로 부동산을 낙찰받았는데, 그 부동산에 유치권이 설정되어 있다면 어떻게 해야 할까요? 낙찰자는 유치권자에게 돈을 줘야 할까요? 만약 돈을 줬다면, 원래 빚진 사람에게 돌려받을 수 있을까요? 최근 대법원 판례를 통해 이러한 궁금증을 해결해보겠습니다.

유치권이란 무엇일까요?

쉽게 말해, 내가 다른 사람의 물건에 대해 돈을 받을 권리가 있을 때, 그 물건을 담보로 잡아두는 권리입니다. 예를 들어, 수리업자가 자동차 수리비를 받지 못했다면, 수리한 자동차를 돌려주지 않고 잡아둘 수 있는 것이죠. 부동산에도 유치권이 설정될 수 있습니다. 건물을 신축했는데 공사비를 못 받았다면, 그 건물에 유치권을 행사할 수 있는 것입니다.

경매와 유치권의 관계

경매로 부동산을 낙찰받았더라도, 그 부동산에 유치권이 있다면 유치권자는 낙찰자에게 돈을 받을 때까지 부동산을 점유할 수 있습니다. 낙찰자는 유치권 때문에 낙찰받은 부동산을 바로 사용하지 못하게 되는 것이죠. (민사집행법 제91조 제5항, 제268조)

낙찰자가 유치권자에게 돈을 줘야 할까요?

낙찰자는 유치권자에게 돈을 줄 책임은 있습니다. 하지만 유치권자의 빚을 인수하는 것은 아닙니다. 즉, 낙찰자가 유치권자에게 돈을 주는 것은 제3자가 빚을 대신 갚아주는 것과 같습니다. (민법 제469조)

낙찰자는 돈을 돌려받을 수 있을까요?

낙찰자는 빚을 대신 갚아준 제3자이므로, 원래 빚진 사람에게 돈을 돌려받을 권리가 있습니다. 이를 구상권이라고 합니다. 낙찰자는 유치권 때문에 부동산을 사용하지 못하게 되고, 심지어 유치권자가 경매를 신청하면 소유권을 잃을 수도 있습니다. (민법 제322조) 이러한 위험을 피하기 위해 낙찰자는 빚진 사람의 동의 없이도 유치권자에게 돈을 줄 수 있고, 그 후 빚진 사람에게 구상권을 행사할 수 있습니다. (민법 제469조 제2항, 제481조)

관련 판례

이번 대법원 판례(2023.03.09 선고 2017다277779 판결)는 위와 같은 법리를 재확인한 것입니다. 대법원은 이전에도 비슷한 판결들을 내린 바 있습니다 (대법원 1993. 10. 12. 선고 93다9903, 9910 판결, 대법원 1995. 3. 24. 선고 94다44620 판결, 대법원 1996. 8. 23. 선고 95다8713 판결, 대법원 2009. 5. 28. 자 2008마109 결정).

결론

경매로 낙찰받은 부동산에 유치권이 있다면, 낙찰자는 유치권자에게 돈을 줄 책임이 있습니다. 하지만 이는 빚을 인수하는 것이 아니라 제3자 변제에 해당하며, 낙찰자는 원래 빚진 사람에게 구상권을 행사할 수 있습니다. 이번 대법원 판례는 이러한 법리를 다시 한번 명확히 하였습니다.