내 집이 경매로 넘어갔는데, 전 주인에게 돈 받을 게 있는 사람이 점유하고 있다면?

내 집 마련의 꿈을 이루기 위해 어렵게 경매로 아파트를 낙찰받았는데, 전 주인에게 돈을 받을 게 있다는 사람이 버티고 나가지 않는다면 어떻게 해야 할까요? 이런 난감한 상황에 처한 분들을 위해 오늘은 유치권과 상계에 대한 이야기를 해보려고 합니다.

유치권이란 타인의 물건이나 유가증권을 점유한 자가 그 물건이나 유가증권에 관해 생긴 채권을 변제받을 때까지 그 물건이나 유가증권을 유치할 수 있는 권리입니다. 쉽게 말해, 전 주인에게 돈을 빌려주고 그 담보로 아파트에 공사를 해준 사람이 돈을 받을 때까지 아파트를 점유할 수 있는 권리입니다.

그런데 경매로 낙찰받은 저는 전 주인에게 돈을 빌려준 사람과는 아무런 관련이 없는데, 왜 그 사람의 채권 때문에 불편을 겪어야 할까요? 게다가 그 사람이 점유하고 있는 동안 발생하는 임대료 상당의 손해는 어떻게 보상받을 수 있을까요?

자연스럽게 생각해볼 수 있는 해결책은 상계입니다. 상계란 서로 간에 채권, 채무가 있는 경우, 그 채권과 채무를 같은 금액만큼 소멸시키는 것을 말합니다. 즉, 제가 유치권자에게 지급해야 할 임대료와 유치권자가 전 주인에게 받아야 할 돈을 서로 상쇄할 수 있다면 좋겠지만, 법원은 이를 허용하지 않습니다.

대법원은 상계는 당사자 쌍방이 서로에게 직접 채권, 채무가 있는 경우에만 가능하다고 판시했습니다 (민법 제492조 제1항). 즉, 유치권자가 전 주인에게 돈을 받을 권리가 있다고 해서, 제가 그 유치권자에게 지급해야 할 임대료와 상계할 수는 없다는 것입니다. 왜냐하면 저와 유치권자 사이에는 직접적인 채권, 채무 관계가 없기 때문입니다. 제가 가지고 있는 임대료 상당의 채권은 유치권자에 대한 것이고, 유치권자가 가지고 있는 채권은 전 주인에 대한 것이므로 서로 대상이 다릅니다.

만약 제가 유치권자의 전 주인에 대한 채권을 가지고 상계할 수 있다면, 유치권자는 전 주인으로부터 돈을 받을 기회를 잃게 되고, 저는 유치권자에게 임대료를 지급하지 않고도 아파트를 점유할 수 있게 되어 부당한 이득을 얻게 됩니다. 이는 채권, 채무 관계에 있는 당사자가 아닌 제3자의 권리를 침해하는 결과를 초래하므로 허용될 수 없습니다.

결론적으로, 경매로 낙찰받은 아파트에 유치권자가 점유하고 있는 경우, 유치권자의 전 주인에 대한 채권과 낙찰자가 유치권자에게 갖는 임대료 상당의 채권을 상계할 수는 없습니다. 유치권 문제를 해결하기 위해서는 유치권자와 직접 협상하거나, 유치권에 대한 소송을 제기하는 등 다른 방법을 강구해야 합니다.