공공임대주택 임차인의 대출금 미상환 시, 채권자가 임대차계약 해지 가능할까?

최근 대출금 상환이 어려워진 임차인의 공공임대주택을 둘러싼 법적 분쟁이 늘고 있습니다. 특히 임차인이 대출을 받으면서 임대차보증금 반환채권을 채권자에게 양도하고, 미상환 시 집을 비워주겠다는 각서까지 썼다면, 채권자가 마음대로 임대차계약을 해지할 수 있을까요? 대법원은 이에 대해 **'안 된다'**는 명확한 입장을 밝혔습니다.

사건의 개요

한 임차인이 공공임대주택에 살면서 저축은행에서 대출을 받았습니다. 대출 담보로 임대차보증금 반환채권을 양도하고, 연체 시 집을 비워주겠다는 각서도 썼죠. 이후 임차인은 파산 및 면책 결정을 받았고, 저축은행은 대출금 미상환을 이유로 임차인을 대신하여(대위) 공공주택사업자에게 임대차계약 해지를 통보했습니다.

대법원의 판단: 임차인의 주거 안정이 최우선

대법원은 저축은행의 주장을 받아들이지 않았습니다. 그 이유는 다음과 같습니다.

1. 공공임대주택의 특수성: 공공임대주택은 경제적 약자의 주거 안정을 위해 국가가 특별히 마련한 제도입니다. (헌법 제35조 제3항, 주거기본법 제2조, 공공주택 특별법 제1조) 따라서 임대차계약 해지도 함부로 할 수 없도록 법으로 엄격하게 제한하고 있습니다. (공공주택 특별법 제49조의3 제1항, 시행령 제47조, 시행규칙 [별지 제5호 서식] 제10조 제1항) 임차인이 개인적으로 맺은 각서는 이러한 법의 취지를 잠탈하는 것이므로 무효입니다.

2. 임차인의 중도 해지권은 일신전속권: 공공임대주택 표준임대차계약서에는 임차인이 원할 경우 언제든 계약을 해지할 수 있는 권리(중도 해지권)가 있습니다. 대법원은 이 권리가 임차인 본인만 행사할 수 있는 '일신전속권'이라고 판단했습니다. 즉, 채권자가 대신 행사할 수 없다는 것입니다. (민법 제404조 제1항 단서) 임차인의 주거 이동의 자유를 보장하고, 분양전환 기회 등을 보호하기 위한 조치입니다. (공공주택 특별법 제50조의2 제1항, 제50조의3 제1항 제1호)

3. 면책결정의 효력: 임차인이 파산 면책을 받았다면, 채권자는 더 이상 대출금을 청구할 수 없습니다. (채무자 회생 및 파산에 관한 법률 제566조) 따라서 채권자가 대출금을 돌려받기 위해 임차인의 권리를 대신 행사하는 채권자대위권도 행사할 수 없습니다.

결론

공공임대주택 임차인의 주거 안정은 법으로 강력하게 보호됩니다. 대출금 미상환을 이유로 채권자가 임의로 임대차계약을 해지하는 것은 허용되지 않습니다. 이번 판결 (대법원 2022. 3. 31. 선고 2021다265171 판결, 대법원 2009. 6. 23. 선고 2009다13156 판결 참조) 은 공공임대주택의 취지를 재확인하고 임차인의 권리를 보호하는 중요한 의미를 가집니다.