내 맘대로 계약 해지 못해요! 민간임대주택 임대차 계약 해지 알아보기

안녕하세요! 오늘은 민간임대주택에 거주하시는 분들이 꼭 알아야 할 임대차 계약 해지에 대해 자세히 알아보겠습니다. 특히 임대인과 임차인 모두 '임의로' 계약을 해지할 수 없는 경우가 많기 때문에, 잘못된 판단으로 불이익을 받지 않도록 주의해야 합니다.

임대인(임대사업자)이 계약을 해지할 수 있는 경우

민간임대주택은 임대사업자로 등록된 기간 동안 안정적인 거주를 보장하기 위해 임대인이 함부로 계약을 해지할 수 없습니다. (민간임대주택에 관한 특별법 제45조) 다음과 같은 특정한 사유가 발생한 경우에만 해제 또는 해지, 재계약 거절이 가능합니다. (민간임대주택에 관한 특별법 시행령 제34조제1항 및 제35조제1항)

임차인의 부정행위: 거짓이나 부정한 방법으로 임대주택을 얻은 경우
정당한 사유 없는 입주 지연: 계약 후 정당한 사유 없이 일정 기간 내 입주하지 않은 경우 (민간건설임대주택: 입주지정기간 개시일부터 3개월 이내, 민간매입임대주택: 임대사업자 등록일부터 3개월 이내, 장기민간임대주택을 공공지원민간임대주택으로 변경 신고한 경우: 변경신고 수리일부터 3개월 이내)
3개월 이상 연속 월세 연체: 월세를 3개월 이상 연속으로 연체한 경우
무단 개조/용도 변경: 임대인 동의 없이 주택이나 부대시설을 개조, 증축, 변경하거나 용도 외로 사용한 경우
고의적인 파손/멸실: 주택이나 부대시설을 고의로 파손하거나 멸실시킨 경우
공공지원민간임대주택 임차인의 자격 상실: 임차인의 소득이나 자산이 기준을 초과하거나, 다른 주택을 소유하게 된 경우 (단, 상속, 판결, 혼인 등 부득이한 사유로 다른 주택을 소유하게 되어 6개월 이내 처분하는 경우 등 예외 존재)
공공지원민간임대주택/공공임대주택 중복 입주: 다른 공공임대주택에 중복으로 입주하거나 계약한 경우
표준임대차계약서상 의무 위반: 계약서에 명시된 임차인의 의무를 위반한 경우

단, 공공지원민간임대주택 임차인이 분양권을 소유한 경우 입주예정일까지는 임대/재계약이 가능합니다. (민간임대주택에 관한 특별법 시행규칙 제14조의11제4항)

임차인이 계약을 해지할 수 있는 경우

임차인도 정당한 사유 없이 임의로 계약을 해지할 수는 없습니다. 다음과 같은 사유가 발생한 경우에 한해 계약 해지가 가능합니다. (민간임대주택에 관한 특별법 제45조제2항 및 민간임대주택에 관한 특별법 시행령 제35조제2항)

주택의 중대한 하자: 시장/군수/구청장이 거주하기 곤란할 정도의 중대한 하자가 있다고 인정하는 경우
임대인의 부대시설/복리시설 파손: 임대인이 임차인의 의사에 반하여 부대시설이나 복리시설을 파손한 경우
임대인 귀책사유로 인한 입주 지연: 임대인의 귀책사유로 입주지정기간 종료 후 3개월 이내에 입주할 수 없는 경우
임대인의 표준임대차계약서상 의무 위반: 계약서에 명시된 임대인의 의무를 위반한 경우
임대보증금 보증 미가입: 임대보증금에 대한 보증 가입 의무가 있는 임대인이 보증에 가입하지 않은 경우

임대인의 보증금 반환 의무

임대차 계약이 종료되면, 임대인은 임차인에게 보증금을 반환해야 합니다. (대법원 1988. 1. 19. 선고, 87다카1315판결) 연체된 임대료가 있다면 보증금에서 공제 후 반환 가능합니다. 임차인은 임대주택을 반환할 때 원상회복 의무가 있습니다. (민법 제654조 및 제615조제1항)

위에서 설명드린 내용을 꼼꼼히 확인하시고, 임대차 계약과 관련하여 발생할 수 있는 분쟁을 예방하시기 바랍니다. 궁금한 점이 있다면 관련 법령을 확인하거나 전문가의 도움을 받는 것이 좋습니다.