공사 하자, 어떻게 따져야 할까요?

건축 공사를 맡겼는데 하자가 발생했다면? 머리가 아파오는 상황이죠. 어떤 것이 하자이고, 어떻게 보상받아야 할지 막막하실 겁니다. 오늘은 공사 하자와 관련된 법적 기준에 대해 알아보겠습니다.

하자, 꼼꼼하게 따져봐야 합니다.

공사 하자는 단순히 "뭔가 잘못된 것 같다"는 느낌만으로 판단할 수 없습니다. 법적으로 하자 담보 책임을 묻기 위해서는 다음과 같은 세 가지를 명확히 해야 합니다.

1. 하자의 존재: 공사가 끝난 건축물에 정말로 하자가 있는지 확인해야 합니다. 계약 내용과 비교해서 구조적·기능적 결함이 있는지, 일반적으로 기대되는 품질에 미치지 못하는지 등을 꼼꼼히 살펴봐야 합니다. 설계도대로 시공되었는지, 건축 관련 법령을 준수했는지도 중요한 판단 기준입니다. (민법 제667조, 대법원 1987. 11. 10. 선고 87다카876 판결, 대법원 2010. 12. 9. 선고 2008다16851 판결)

2. 하자의 원인: 하자가 발생한 원인이 무엇인지 밝혀내야 합니다. 시공사의 부주의 때문인지, 자재의 결함 때문인지 등 원인에 따라 책임 소재가 달라질 수 있습니다.

3. 하자의 범위: 하자의 범위가 어디까지인지 명확히 해야 합니다. 하자의 규모가 얼마나 크고, 어떤 부분에 영향을 미치는지 등을 구체적으로 파악해야 합니다.

하자 보수, 무조건 요구할 수 있을까요?

하자가 확인되었다면 시공사에게 보수를 요구할 수 있습니다. 그러나 모든 경우에 보수를 요구할 수 있는 것은 아닙니다. 하자가 경미하고, 보수 비용이 과도하게 많이 든다면 보수 대신 손해배상만 청구할 수 있습니다. (민법 제390조, 제393조, 제667조)

이때 손해배상액은 하자 없는 건축물의 가치와 하자 있는 건축물의 가치 차액으로 계산합니다. 만약 가치 차액을 계산하기 어렵다면, 하자 없는 시공 비용과 하자 있는 시공 비용의 차액으로 계산할 수 있습니다. (대법원 1998. 3. 13. 선고 97다54376 판결, 대법원 2009. 6. 25. 선고 2008다18932, 18949 판결)

실제 판례를 살펴볼까요?

한 건설사가 태양광 발전 설비의 바닥 콘크리트를 계약과 다르게 시공한 사례가 있습니다. 법원은 단순히 계약과 다르게 시공했다는 사실만으로 하자를 인정하고 보수 비용을 산정해서는 안 된다고 판단했습니다. 하자의 존재, 원인, 범위를 먼저 명확히 하고, 그에 따라 보수 또는 손해배상 여부를 판단해야 한다는 것입니다.

결론

공사 하자는 복잡한 문제입니다. 감정적으로 대응하기보다는 법적 기준에 따라 꼼꼼하게 따져보는 것이 중요합니다. 위에서 설명한 내용을 참고하여 하자 발생 시 적절하게 대처하시기 바랍니다.