우리 집 공사, 하자 발생하면 어떡하죠? 하자보수 책임기간 완벽 정리!

새 집 짓거나 리모델링, 얼마나 설레는 일인가요! 하지만 꿈에 그리던 공사가 끝나고 나서 하자가 발생한다면? 생각만 해도 속상하죠. 그래서 오늘은 공사 하자 발생 시, 시공사의 책임 범위와 기간에 대해 꼼꼼하게 알려드리겠습니다!

1. 시공사가 건설업 면허가 있는 "건설사업자"인 경우 (건설산업기본법)

건설산업기본법은 건설공사의 품질 확보와 발주자 보호를 위해 하자담보책임에 대한 명확한 기준을 제시하고 있습니다.

• 구조내력에 따른 책임기간: 건물의 뼈대라고 할 수 있는 구조내력(벽돌, 철근콘크리트, 철골 등)에 관한 하자는 최대 10년까지 책임을 물을 수 있습니다. 다른 부분은 최대 5년입니다. (건설산업기본법 제28조 제1항, 건설산업기본법 시행령 별표 4)

• 공사 종류별 책임기간:

  • 대형 공공성 건축물이 아닌 일반 건축물의 주요 구조부: 5년
  • 그 외 부분 (전문공사 제외): 1년
  • 전문공사: 방수, 지붕, 철근콘크리트(일부 제외), 승강기 등은 3년, 토공, 미장·타일, 석공사·조적, 철물(일부 제외), 급배수·냉난방 설비 등은 2년, 나머지(실내건축, 도장, 창호, 판금 등)는 1년 (건설산업기본법 시행령 별표 4)
  • 여러 공종이 섞인 경우: 각 공종별로 책임기간을 따로 적용합니다. (건설산업기본법 시행령 별표 4 비고)

• 시공사의 책임 제한: 발주자가 제공한 재료에 문제가 있거나, 발주자의 지시대로 시공해서 하자가 발생한 경우, 시공사는 책임을 지지 않습니다. 단, 발주자의 재료나 지시가 잘못되었다는 것을 알면서도 알리지 않고 공사를 진행했다면 책임을 져야 합니다. (건설산업기본법 제28조 제2항)

• 하수급인의 책임: 하도급을 받은 업체도 원수급인과 동일한 책임을 집니다. (건설산업기본법 제28조 제4항)

2. 시공사가 건설업 면허가 없는 일반 사업자인 경우 (민법)

건설업 면허가 없는 사업자와 계약한 경우에는 민법이 적용됩니다.

• 하자 보수 청구: 공사 완료 후 하자가 발생하면 시공사에게 상당한 기간을 정해 보수를 요청할 수 있습니다. 단, 하자가 경미하고 보수 비용이 과다하게 발생하는 경우는 예외입니다. (민법 제667조 제1항) 하자보수 대신 또는 함께 손해배상을 청구할 수도 있습니다. (민법 제667조 제2항)

• 계약 해제 제한: 하자 때문에 계약의 목적을 달성할 수 없더라도 건물 공사의 경우 계약을 해제할 수 없습니다. (민법 제668조)

• 발주자 제공 재료 또는 지시로 인한 하자: 발주자가 제공한 재료나 지시 때문에 하자가 발생한 경우, 시공사는 책임을 지지 않습니다. 단, 재료나 지시의 문제점을 알고도 발주자에게 알리지 않았다면 책임을 져야 합니다. (민법 제669조)

• 담보책임 존속기간: 건물의 경우 하자 발생 시 인도 후 5년, 석조, 벽돌조 등의 경우는 10년까지 책임을 물을 수 있습니다. (민법 제671조 제1항) 하자로 인해 건물이 멸실되거나 훼손된 경우에는 그날부터 1년 이내에 권리를 행사해야 합니다. (민법 제671조 제2항)

• 담보책임 면제 특약: 계약서에 하자담보책임을 면제한다는 특약이 있더라도, 시공사가 알고도 알리지 않은 하자에 대해서는 책임을 져야 합니다. (민법 제672조)

공사 계약 전, 꼼꼼한 확인이 중요!

공사 계약 전에 시공사의 면허 여부를 확인하고, 계약서에 하자보수 범위와 기간, 책임 소재 등을 명확하게 기재하는 것이 중요합니다. 분쟁 발생 시, 관련 법규와 판례를 참고하여 적극적으로 대처하세요!