국유지 골프장 대부료, 언제부터 현실 이용상태 반영해야 할까?

국가 소유의 땅을 빌려 골프장을 운영하는 경우, 대부료는 어떻게 계산될까요? 특히 골프장처럼 대규모 투자로 땅값이 크게 오른 경우, 대부료 산정 기준이 중요한 문제가 됩니다. 이번 포스트에서는 대법원 판결(2013. 1. 17. 선고 2011다83431 전원합의체 판결)을 바탕으로 국유지 골프장 대부료 산정 기준에 대해 자세히 알아보겠습니다.

사건의 개요

남광주관광 주식회사는 국가로부터 땅을 빌려 골프장을 운영하고 있었습니다. 처음에는 도로나 구거였던 땅을 골프장으로 조성하면서 땅값이 크게 올랐습니다. 국가는 이 땅을 일반재산으로 분류하고 화순군에 관리를 위임했고, 화순군은 남광주관광과 대부계약을 맺고 대부료를 받아왔습니다. 남광주관광은 골프장 조성으로 증가한 땅값을 기준으로 산정된 대부료가 너무 높다고 주장하며, 자신들이 투자해서 땅값이 오른 부분을 고려해야 한다고 소송을 제기했습니다.

쟁점

골프장 조성으로 땅값이 상승한 경우, 대부료 산정 시 기존 땅값(도로, 구거였던 시절)을 기준으로 해야 할까요, 아니면 골프장 조성 후의 땅값을 기준으로 해야 할까요? 특히 법령 개정 전후로 기준이 달라지는지가 핵심 쟁점이었습니다.

대법원의 판단

대법원은 국유재산법 시행령 개정 전과 후로 나누어 판단했습니다.

• 2009년 7월 31일 이전: 대부료 산정 시 점유자가 땅을 처음 빌렸을 당시의 땅 상태(도로, 구거)를 기준으로 해야 한다고 판결했습니다. 즉, 골프장 조성으로 인한 땅값 상승분은 대부료에 반영되지 않습니다. 따라서 골프장 조성 후의 땅값을 기준으로 산정된 대부료는 과도하게 부과된 것이므로, 초과 부분에 대한 반환을 청구할 수 있습니다. 관련 법령은 구 국유재산법 시행령(2007. 12. 28. 대통령령 제20463호로 개정되기 전의 것) 제26조 제1항, 제2항 제1호, 구 국유재산법 시행령(2009. 7. 27. 대통령령 제21641호로 전부 개정되기 전의 것) 제26조 제1항, 제2항 제1호입니다.

• 2009년 7월 31일 이후: 개정된 국유재산법 시행령(2009. 7. 27. 대통령령 제21641호로 전부 개정된 것) 제29조 제1항, 제2항 제1호에 따라 대부계약을 갱신할 당시의 현실적인 이용 상태, 즉 골프장으로 이용되고 있는 상태를 기준으로 땅값을 산정해야 한다고 판결했습니다. 따라서 골프장 조성으로 인한 땅값 상승분이 대부료에 반영됩니다.

결론

국유지에 골프장을 조성하여 땅값이 상승한 경우, 2009년 7월 31일을 기준으로 대부료 산정 기준이 달라집니다. 이전에는 최초 점유 당시의 땅 상태를 기준으로, 이후에는 현실적인 이용 상태를 기준으로 대부료를 산정해야 합니다. 이 판례는 국유지 대부료 산정에 있어 중요한 기준을 제시하고 있습니다.