국유지 대부료, 어떻게 계산해야 할까요? 골프장 사례를 통해 알아보는 대부료 산정 기준

국유지를 빌려 쓰는 경우, 우리는 나라에 대부료를 내야 합니다. 그런데 이 대부료를 어떻게 계산하는지, 특히 사용자가 땅의 가치를 높인 경우에는 어떤 기준을 적용해야 하는지 궁금하신 분들 많으시죠? 오늘은 골프장 관련 실제 판례를 통해 대부료 산정 기준에 대해 자세히 알아보겠습니다.

대부료, 땅값에 요율 곱해서 계산!

국유지 대부료는 기본적으로 땅값에 정해진 요율을 곱하여 계산합니다. 문제는 이 '땅값'을 어떻게 평가하느냐는 것이죠. 과거에는 '개별공시지가' 또는 '최근 공시된 개별공시지가'를 기준으로 했습니다. (구 국유재산법 시행령 제26조 제1항, 제2항 제1호 참조)

핵심 쟁점: 누가 땅값을 올렸나?

만약 대부받은 사람이 자기 돈과 노력으로 땅의 가치를 높였다면, 그만큼 대부료도 올라가야 할까요? 대법원은 이에 대해 오랫동안 "대부받은 사람이 땅값을 올렸더라도, 대부료는 처음 빌렸을 당시의 땅 상태를 기준으로 계산해야 한다"는 입장이었습니다. (대법원 2004. 10. 28. 선고 2002다20995 판결 등) 즉, 골프장을 만들어 땅값이 올랐더라도 처음 빌렸을 때의 논밭 상태를 기준으로 대부료를 계산해야 한다는 것이죠.

법 개정으로 기준 변경!

그런데 2009년 7월 31일, 국유재산법 시행령이 개정되면서 기준이 바뀌었습니다! '최근 공시된 개별공시지가' 대신 '사용료 산출을 위한 재산가액 결정 당시의 개별공시지가'를 사용하게 된 것입니다. (국유재산법 시행령 제29조 제1항, 제2항 제1호) 쉽게 말해, 대부료를 계산하는 시점의 땅 상태를 기준으로 땅값을 평가한다는 의미입니다. 대법원도 이러한 법 개정 취지를 받아들여, 이제는 대부료 계산 시점의 현실적인 땅 이용 상태를 반영해야 한다고 판결했습니다. (대법원 2013. 1. 17. 선고 2011다83431 전원합의체 판결)

골프장 사례, 최종 결론은?

위 판례에서 골프장을 운영하던 원고는 법 개정 전에는 처음 빌렸을 당시의 땅 상태를 기준으로 대부료를 계산해야 했기에, 골프장으로 인해 높아진 땅값만큼 부당이득 반환 청구를 할 수 있었습니다. 하지만 법 개정 이후에는 골프장으로 이용되는 현재 상태를 기준으로 대부료가 산정되었으므로, 더 이상 부당이득 반환을 청구할 수 없게 되었습니다.

결론적으로, 2009년 7월 31일 이후 국유지를 대부받은 경우에는, 대부료 계산 시점의 땅의 현실적인 이용 상태를 기준으로 대부료를 산정해야 합니다. 국유지를 사용하시는 분들은 이 점 꼭 유의하셔서 불이익을 받는 일이 없도록 하시기 바랍니다.