낡은 건물 허물고 새로 지었는데… 땅 주인 바뀌면 내 건물은 어떻게 되나요? 😥

내 땅에 있던 낡은 건물을 허물고 새 건물을 지었는데, 땅 주인이 바뀌면 내 건물은 어떻게 될까요? 이런 걱정, 생각보다 많은 분들이 하시는데요. 특히 대출 때문에 땅과 건물에 공동저당권이 설정되어 있는 경우 더욱 걱정이 커지죠. 오늘은 이런 상황에서 내 건물을 지킬 수 있는 법정지상권에 대해 알아보겠습니다.

사례를 하나 들어볼게요.

철수는 자신의 땅에 있던 낡은 집을 허물고 새 집을 지었습니다. 그런데 집을 짓는 동안 대출을 받았고, 땅과 낡은 집에 은행에서 공동저당권을 설정했습니다. 새 집은 완공되었지만 준공검사는 아직 받지 못한 상태였습니다. 그런데 대출금을 갚지 못하게 되자 은행에서 경매를 신청했고, 땅만 영희에게 넘어갔습니다. 철수는 새로 지은 집의 주인이지만 땅 주인은 영희가 되었죠. 이런 경우, 철수는 영희에게 "내 집이 있으니 땅을 쓸 수 있게 해달라"고 요구할 수 있을까요? 바로 법정지상권을 주장할 수 있는지 묻는 것입니다.

법정지상권이란, 땅과 건물 주인이 같았는데 경매 등으로 주인이 달라진 경우, 건물 주인을 보호하기 위해 법으로 만들어진 지상권입니다. 민법 제366조에서는 저당물의 경매로 토지와 그 지상 건물이 다른 소유자에게 속하게 된 경우에 토지소유자는 건물소유자에게 지상권을 설정한 것으로 본다고 규정하고 있습니다. (민법 제366조)

그렇다면 철수처럼 기존 건물을 허물고 새 건물을 지은 경우에도 법정지상권을 주장할 수 있을까요? 안타깝게도 대법원 판례는 **"안된다"**고 보고 있습니다.

대법원은 땅과 기존 건물에 공동저당권이 설정된 후 건물이 철거되고 새 건물이 지어진 경우, 새 건물에 대해서는 법정지상권이 성립하지 않는다고 판결했습니다. (대법원 2003. 12. 18. 선고 98다43601 전원합의체 판결, 2010. 1. 14. 선고 2009다66150 판결)

왜냐하면 은행은 땅과 기존 건물 둘 다를 담보로 대출을 해준 것이기 때문입니다. 만약 새 건물에 법정지상권이 인정되면 은행은 땅의 가치가 떨어지는 손해를 입게 됩니다. 새 건물에 대해서도 저당권을 설정해주지 않았는데 땅 사용료도 못 받게 되는 것이죠.

즉, 철수의 경우 새로 지은 집에 대해 은행에 저당권을 설정해주는 등의 특별한 사정이 없다면, 영희에게 법정지상권을 주장하기는 어려워 보입니다.

따라서 건물을 새로 짓는 경우에는 저당권 설정 등 법률 관계를 꼼꼼히 확인하고, 전문가와 상담하는 것이 중요합니다. 미리 대비하지 않으면 땅 주인이 바뀌었을 때 낭패를 볼 수 있다는 점, 꼭 기억하세요!