내 땅인데 남 이름으로 등기되어 있어요! - 점유하고 있으면 소멸시효 걱정 없다?!

부동산 거래를 하다 보면 복잡한 법률 문제에 휘말리는 경우가 종종 있습니다. 특히 명의신탁처럼 다른 사람 이름으로 등기를 해놓는 경우, 예상치 못한 문제가 발생할 수 있는데요. 오늘은 3자간 등기명의신탁과 관련된 소멸시효 문제에 대해 알아보겠습니다.

3자간 등기명의신탁이란? 내가 땅을 사서, 돈은 내가 냈지만 등기는 다른 사람 이름으로 해놓는 것을 말합니다. 예를 들어, 내가 A에게 땅을 샀는데, 등기는 B의 이름으로 해 놓는 것이죠. 이런 경우, 나는 명의신탁자, A는 매도인, B는 명의수탁자가 됩니다.

과거에는 이런 명의신탁이 흔했지만, 부동산 실권리자명의 등기에 관한 법률(이하 "부동산실명법") 제정 이후 유효기간이 지난 명의신탁은 무효가 됩니다. 즉, 등기는 B의 이름으로 되어있지만, 법적으로는 A의 소유로 돌아가는 것이죠.

그럼 나는 어떻게 해야 할까요? A에게 땅값을 지불하고 땅을 사용하고 있었다면, A에게 소유권이전등기를 청구할 권리가 있습니다. 그런데 이 권리에도 소멸시효가 있을까요?

대법원은 "소멸시효가 진행되지 않는다"고 판결했습니다. (대법원 1976. 11. 6. 선고 76다148 전원합의체 판결, 민법 제162조 제1항, 제568조 참조) 즉, 내가 땅을 계속 점유하고 있다면, 시간이 지나도 소유권이전등기를 청구할 권리가 사라지지 않는다는 것입니다.

위 판례에서처럼, 원고는 1985년에 피고 2로부터 땅을 매수했지만, 피고 1의 이름으로 등기가 되었습니다. 이후 부동산실명법에 따라 명의신탁이 무효가 되었지만, 원고는 계속해서 땅을 점유하고 있었습니다. 대법원은 원고가 땅을 점유하고 있었기 때문에, 피고 2에게 소유권이전등기를 청구할 권리에 소멸시효가 적용되지 않는다고 판단했습니다. (서울고법 2013. 2. 13. 선고 2012나32104 판결 확정)

정리하자면, 3자간 등기명의신탁이 무효가 되더라도, 내가 땅을 계속 점유하고 있다면 소유권이전등기청구권은 소멸시효로부터 안전합니다. 물론, 복잡한 법률 문제가 얽혀있는 만큼 전문가의 도움을 받는 것이 가장 확실한 방법입니다.