내 땅인데 남이 쓰고 있다면? - 소유권과 점유권 이야기

땅 주인이 바뀌는 과정은 생각보다 복잡합니다. 단순히 돈만 주고받는다고 끝나는 게 아니죠. 등기라는 중요한 절차가 남아있습니다. 그런데 등기하기 전에 엉뚱한 사람이 내 땅을 점유하고 있다면 어떻게 해야 할까요? 오늘은 이런 곤란한 상황에 대해 알아보겠습니다.

사례:

땅 주인 갑(甲)은 을(乙)에게 A 땅을 팔았습니다. 그런데 을은 아직 소유권이전등기를 하지 않았습니다. 한편, 병(丙)은 을과 A 땅을 빌리기로 하는 임대차 계약을 맺고, A 땅에 미리 들어가 살고 있습니다. 이때 갑은 병에게 땅을 비워달라고 요구할 수 있을까요?

해설:

얼핏 보면 갑은 A 땅의 주인이니 병에게 나가라고 요구할 수 있을 것 같습니다. 하지만 법적으로는 그렇게 간단하지 않습니다. 왜냐하면 병은 을과 정당한 임대차 계약을 맺고 땅을 점유하고 있기 때문입니다.

대법원은 이와 비슷한 사례에서 다음과 같은 판단을 내렸습니다(대법원 1991. 7. 12. 선고 90다13161 판결). "제3자가 매수인과의 계약을 이유로 부동산 소유자의 소유권 또는 그 소유권에 기한 목적물반환청구권의 행사를 거부하려면, 적어도 매수인에 대하여 어떤 권리를 가지고 있고 그 권리행사를 위하여 매수인의 위 소유자에 대한 계약상의 권리를 주장할 수 있는 지위에 있어야 한다."

쉽게 풀어 설명하자면, 병처럼 제3자가 땅 주인의 반환 요구를 거부하려면, 매수인(을)에 대해 권리를 가지고 있어야 하고, 그 권리를 행사하기 위해 매수인이 땅 주인(갑)에 대해 갖는 권리를 주장할 수 있는 위치에 있어야 한다는 것입니다.

이 사례에서 병은 을과 임대차 계약을 맺었으므로 을에게 땅을 넘겨달라고 요구할 수 있는 권리(임차권)가 있습니다. 또한 을은 갑과 매매계약을 맺었으므로 갑에게 땅을 넘겨달라고 요구할 수 있는 권리(소유권이전등기청구권)가 있습니다. 따라서 병은 자신의 임차권을 지키기 위해 을의 소유권이전등기청구권을 근거로 갑에게 대항할 수 있는 것입니다. 즉, 병은 갑의 땅 반환 요구를 거부할 수 있다는 뜻입니다.

결론:

땅을 매매할 때는 단순히 계약만으로 소유권이 완전히 넘어가는 것이 아닙니다. 소유권이전등기라는 중요한 절차가 필요합니다. 등기 전에 제3자가 점유하고 있는 경우 복잡한 법적 문제가 발생할 수 있으므로, 매매계약과 등기 절차에 신중해야 합니다.