내 집 마련, 공동구매 후 명의는 내 앞으로? 증여세 폭탄?!

친구나 가족과 함께 돈을 모아 부동산을 구매하는 경우가 종종 있습니다. 특히 경매를 통해 부동산을 낙찰받는 경우, 자금 부담을 줄이기 위해 공동으로 참여하는 것이 유리할 수 있죠. 하지만 이때 명의를 어떻게 하느냐에 따라 예상치 못한 세금 문제가 발생할 수 있습니다. 오늘은 실제 있었던 사례를 통해 명의신탁과 증여세 문제에 대해 알아보겠습니다.

사건의 개요

원고와 참가인(친구 사이)은 함께 돈을 모아 경매에 참여, 부동산을 낙찰받았습니다. 하지만 소유권 이전 등기는 원고 단독 명의로 했습니다. 이후 실명등기 유예기간이 끝나기 전에 참가인 지분만큼 소유권을 넘겨주었습니다. 세무서는 이를 증여로 보고 원고에게 증여세를 부과했습니다. 원고는 억울함을 호소하며 소송을 제기했지만, 결국 패소했습니다.

법원의 판단

법원은 다음과 같은 이유로 원고의 주장을 받아들이지 않았습니다.

1. 명의신탁 관계 성립: 돈을 낸 사람과 명의자가 다른 경우, 돈을 낸 사람이 명의자에게 명의를 빌려준 것으로, 즉 명의신탁 관계로 봅니다. 이 사건에서 원고와 참가인은 공동으로 돈을 내고 원고 명의로 등기를 했으므로, 참가인이 원고에게 명의를 신탁한 것으로 판단되었습니다. (민법 제187조)

2. 증여의제와 입증책임: 명의신탁은 실제 소유자와 등기부상 소유자가 다르기 때문에 세금 회피 수단으로 악용될 수 있습니다. 따라서 상속세 및 증여세법에서는 명의신탁을 증여로 간주하여 세금을 부과합니다 (현행 상속세 및 증여세법 제41조의2 제1항 제1호, 과거 상속세법 제32조의2 제1항 본문). 다만, 조세 회피 목적이 없었다는 것을 명의자가 입증하면 증여로 보지 않습니다 (현행 상속세 및 증여세법 제41조의2 제1항 제1호 단서, 과거 상속세법 제32조의2 제1항 단서). 이 사건에서 원고는 조세 회피 목적이 없었다는 것을 입증하지 못했기에 증여세 부과가 정당하다고 판단되었습니다.

관련 판례

• 대법원 1987. 12. 22. 선고 87누811 판결
• 대법원 1991. 1. 15. 선고 90다12236 판결
• 대법원 1995. 11. 14. 선고 94누11729 판결
• 대법원 1996. 8. 20. 선고 95누9174 판결
• 대법원 1999. 7. 23. 선고 99두2192 판결
• 대법원 1999. 12. 24. 선고 98두13133 판결

결론

공동으로 부동산을 구매할 때는 명의신탁으로 인한 증여세 문제가 발생할 수 있음을 꼭 기억해야 합니다. 세금 문제로 곤란한 상황에 처지지 않도록, 처음부터 명확하게 지분을 나누고 공동명의로 등기하는 것이 바람직합니다. 만약 명의신탁을 하게 된 경우라도 조세 회피 목적이 없었다는 것을 입증할 수 있는 자료를 준비해 두는 것이 중요합니다.