농지 매매 계약, 회사가 땅을 살 수 있을까?

농지를 사고팔 때는 일반 부동산 거래와 다른 점이 있습니다. 특히 농업 경영에 이용하기 위한 농지는 누구나 마음대로 소유할 수 없고, 농지법에서 정한 자격을 갖춰야 합니다. 그렇다면 농지를 살 수 없는 회사가 농지 매매 계약을 맺으면 어떻게 될까요? 오늘은 이와 관련된 대법원 판례를 소개해드리겠습니다.

사건의 개요

땅 주인인 원고는 두산제약 주식회사(피고)에게 농지와 임야를 팔기로 계약했습니다. 그런데 피고는 의약품 제조 및 판매 등을 목적으로 하는 회사였습니다. 원고는 피고가 농지를 소유할 자격이 없다는 것을 알고 계약을 무효라고 주장하며 소유권 이전을 거부했습니다.

쟁점

농지를 소유할 수 없는 회사와 맺은 농지 매매 계약은 유효할까요?

법원의 판단

1심과 2심 법원은 회사가 농지를 취득할 수 없더라도 매매 계약 자체는 유효하다고 판단했습니다. 단지 소유권 이전 등기 절차를 진행할 수 없을 뿐이라고 보았습니다.

그러나 대법원은 달리 판단했습니다. 농지개혁법(현재 농지법)과 농지임대차관리법(폐지)에 따르면 의약품 관련 회사는 농지를 소유할 수 없고, 농지 매매 증명을 받을 수도 없습니다. 따라서 회사가 농지 매매 계약을 체결하더라도 소유권을 취득할 수 없으므로, 매도인의 소유권 이전 등기 의무는 '원시적으로 이행불능'입니다. 즉, 계약 체결 시점부터 이행이 불가능한 상태라는 것입니다.

민법 제546조는 "당사자 쌍방의 책임 없는 사유로 계약이 이행불능하게 된 때에는 계약은 해제된 것으로 본다"라고 규정하고 있습니다. 이 사건의 경우, 계약 체결 시점부터 이행이 불가능했으므로 '원시적 불능'에 해당하고, 따라서 매매 계약은 무효입니다.

다만, 이 사건에서는 농지와 함께 임야도 함께 매매 대상이었습니다. 대법원은 농지 부분의 계약이 무효라 하더라도, 만약 농지가 없었더라도 임야만이라도 매매했을 것이라고 인정된다면 임야에 대한 계약은 유효하다고 판단했습니다. 따라서 원심 법원은 당사자들이 임야만이라도 매매했을 의사가 있었는지 다시 심리해야 합니다.

관련 법조항 및 판례

• 민법 제546조 (계약의 해제) 당사자 쌍방의 책임 없는 사유로 계약이 이행불능하게 된 때에는 계약은 해제된 것으로 본다.
• 농지개혁법 제19조 제2항(현재 농지법 관련 조항 참조)
• 농지임대차관리법 제19조(폐지)
• 대법원 1976. 5. 11. 선고 75다1427 판결
• 대법원 1989. 2. 14. 선고 87다카1128 판결
• 대법원 1993. 7. 27. 선고 92다34773 판결

결론

농지를 살 수 없는 회사가 농지 매매 계약을 맺는 경우, 그 계약은 원칙적으로 무효입니다. 농지를 취득할 수 없는 주체와의 계약은 애초에 이행이 불가능하기 때문입니다. 다만, 다른 부동산과 함께 매매 계약을 체결한 경우, 농지 부분을 제외한 나머지 부분의 계약은 유효할 수 있습니다. 이를 판단하기 위해서는 당사자들의 의사를 꼼꼼히 살펴보아야 합니다.