돌아가신 분이 땅을 팔았다고? 특별조치법 등기의 함정!

부동산 거래, 특히 오래된 땅을 거래할 때는 등기부등본만 믿고 안심할 수 없습니다. 특히 "부동산소유권이전등기등에관한특별조치법"(이하 특별조치법)에 따라 등기가 된 경우 더욱 주의가 필요합니다. 오늘은 특별조치법 등기의 함정에 대해 알아보겠습니다.

특별조치법은 과거 한국전쟁 등으로 소실된 부동산 서류를 복구하고, 등기를 간소화하기 위해 제정된 법입니다. 이 법에 따라 등기가 된 경우, 그 등기는 실제 권리관계를 반영하는 것으로 추정됩니다. 즉, 등기부등본에 적힌 사람이 진짜 주인이라고 일단 믿어주는 것이죠. (민법 제186조)

하지만 항상 그런 것은 아닙니다. 특별조치법에 따른 등기는 보증서와 확인서를 기반으로 이루어지는데, 만약 이 서류들이 허위로 작성되었다면 등기의 효력은 사라질 수 있습니다. (특별조치법 제6조, 제10조)

대법원은 이와 관련하여 중요한 판결을 내렸습니다. (대법원 1988.5.24. 선고 87다카1785 판결, 1990.11.13. 선고 90다카8616 판결) 핵심은 보증서나 확인서의 내용이 사실과 다르다면 등기의 추정력은 뒤집힐 수 있다는 것입니다.

실제 사례를 살펴보겠습니다. 어떤 사람이 특별조치법에 따라 땅의 소유권 보존등기를 했습니다. 보증서에는 돌아가신 분이 그 사람에게 땅을 팔았다고 적혀 있었습니다. 그런데 알고 보니 매매 당시 판 사람은 이미 사망한 상태였고, 산 사람은 겨우 5살짜리 어린아이였습니다. 게다가 실제 권리관계는 증여였다는 주장도 나왔습니다.

대법원은 이 경우 보증서의 내용이 진실과 다르다고 판단했습니다. 돌아가신 분이 땅을 팔았다는 것은 말이 안 되고, 증여라는 주장도 석연치 않았기 때문입니다. 결국 특별조치법에 따른 등기는 효력을 잃게 되었습니다.

이 사례에서 알 수 있듯이, 특별조치법에 따른 등기라 하더라도 보증서나 확인서의 내용이 의심스럽다면 추가적인 조사가 필요합니다. 특히 매매 당시 상황, 관련자들의 증언 등을 꼼꼼히 살펴봐야 합니다. 단순히 등기부등본만 믿었다가는 낭패를 볼 수 있습니다.

특별조치법 등기는 편리한 제도이지만, 그만큼 허점도 존재합니다. 따라서 부동산 거래 시에는 항상 신중하고 꼼꼼하게 확인하는 자세가 필요합니다.