등기부 함정?! 이미 팔린 집, 가등기 때문에 내가 샀다고 우길 수 있을까?

집을 사려고 등기부등본을 떼어봤더니 가등기가 떡하니 붙어있는 경우, 당황스럽죠? 가등기는 나중에 본등기를 할 수 있는 권리를 미리 확보해두는 장치인데, 만약 이 가등기가 유효하다면 내가 소유권을 가져올 수 없을지도 모릅니다. 그런데 이 가등기가 사실은 효력이 없는 가등기라면 어떨까요?  이미 다른 사람에게 팔린 집에 붙어있는 무효인 가등기를 이용해서 내가 집주인이 될 수 있을까요? 오늘은 이런  까다로운 상황에 대해 알아보겠습니다.

사례:

A가 집주인이었는데, 甲에게 가등기를 설정해줬습니다. 그런데 이 가등기의 원인이 된 계약이 무효가 되었습니다.  즉, 가등기 자체는 등기부에 남아있지만,  실제로는 효력이 없는 상태가 된 것이죠. 그 후 A는 乙에게 집을 팔고 소유권이전등기를 해주었습니다.  그런데 甲은 A와 짜고 무효가 된 가등기를 다시 살려서 자기 명의로 소유권이전 본등기를 해버렸습니다.  게다가 甲은 이 집을 丙에게 팔고 소유권이전등기를 해주었습니다. 자, 이제 진짜 집주인은 누구일까요?  甲? 丙? 아니면 乙?

해설:

정답은 乙입니다.  이미 乙에게 소유권이전등기가 된 이후에 A와 甲이 무효인 가등기를 다시 살리기로 합의했기 때문에, 乙에게는 그 합의가 효력이 없습니다.  즉, 甲의 본등기와 丙의 소유권이전등기는 모두 원인 무효입니다.

이와 관련된 대법원 판례가 있습니다.

(대법원 1989. 10. 27. 선고 87다카425 판결)

가등기의 등기원인이 실효된 이후에 전소유자와 무효등기의 유용에 관한 합의가 있었다 하더라도, 그 합의 이전에 이미 소유권이전등기를 마친 등기상의 이해관계인에 대해서는 실질관계를 결여한 무효의 등기가 됩니다.  따라서, 甲의 소유권이전등기와 이를 기초로 한 丙의 소유권이전등기는 원인무효로 말소되어야 하고, 乙의 소유권은 그대로 유효합니다.  직권으로 말소된 乙의 소유권이전등기에 대해서는 등기공무원이 직권으로 말소회복등기를 해야 하지만,  말소회복등기가 되기 전이라도 乙은 등기명의인으로서의 권리를 그대로 보유하고 있기 때문에 소유자로 추정됩니다.

관련 법조항:

• 민법 제186조 (제3자에 대한 물권변동의 효력)  부동산물권의 취득, 설정, 변경, 소멸은 등기하여야 그 효력이 생긴다.
• 부동산등기법 제56조 (등기의 추정력)  등기된 부동산에 관한 소유권 또는 그 밖의 권리는 적법하게 보존된 등기용지에 의하여 증명되는 때에는 추정된다.

결론적으로, 등기부에 가등기가 있다고 해서 무조건 걱정할 필요는 없습니다. 가등기의 원인이 무효가 된 경우, 그 이후에 이루어진 다른 사람의 소유권 취득은 보호받을 수 있습니다.  부동산 거래 시에는 등기부등본을 꼼꼼히 확인하고 전문가의 도움을 받는 것이 안전합니다.