무효인 가등기, 나중에 살릴 수 있을까?

부동산 거래를 하다 보면 '가등기'라는 말을 자주 듣게 됩니다. 가등기는 나중에 본등기를 할 수 있는 권리를 미리 확보해두는 제도인데요, 만약 이 가등기가 무효라면 어떻게 될까요? 나중에 다시 살릴 수 있을까요? 오늘은 이와 관련된 법원의 판단을 살펴보겠습니다.

사건의 개요

어떤 회사가 건축한 주택에 대해 원고 명의의 소유권이전등기가 이루어졌습니다. 그런데 그 이전에 이미 피고들 명의의 소유권이전청구권 가등기가 되어 있었습니다. 알고 보니 이 가등기는 회사 관계자들이 공모하여 아무런 법적 근거 없이 만들어 놓은 것이었습니다. 즉, 무효인 가등기였던 것이죠.

이후 회사 대표는 이 무효인 가등기를 피고들의 회사에 대한 임금채권을 담보하는 것으로 인정하고, 가등기에 기반하여 소유권이전 본등기를 해주기로 약속했습니다. 쉽게 말해 무효인 가등기를 유효한 것으로 바꾸기로 한 것입니다.

법원의 판단

법원은 이러한 약속에도 불구하고 피고들이 원고에게 대항할 수 없다고 판단했습니다. 왜 그럴까요?

민법 제139조에 따르면 무효인 법률행위는 나중에 당사자들이 알고서 추인(인정)하더라도 새로운 법률행위를 한 것으로 간주될 뿐, 소급하여 유효하게 되는 것은 아닙니다. 즉, 무효인 가등기를 나중에 유효한 것으로 바꾸기로 약속했다면 그 약속 시점부터 새로운 법률행위가 발생한 것이지, 처음부터 가등기가 유효했던 것은 아니라는 의미입니다.

이 사건에서도 회사 대표가 가등기를 추인한 것은 새로운 약속이므로 그 시점부터 효력이 발생합니다. 하지만 그 이전에 이미 원고 명의의 소유권이전등기가 완료되었기 때문에, 피고들은 원고에게 대항할 수 없게 된 것입니다.

(부동산등기법 제3조는 등기의 효력 발생 시기를 규정하는 조항으로, 이 사건과 관련하여 등기의 효력 발생 시점을 판단하는 데 참고되었을 것으로 보입니다.)

핵심 정리

• 무효인 가등기를 나중에 유효하게 바꾸기로 약속해도, 그 약속 이전에 다른 사람의 소유권이전등기가 완료되었다면 가등기 권리자는 그 사람에게 대항할 수 없습니다.
• 무효인 법률행위의 추인은 소급효가 없고 새로운 법률행위로 간주됩니다. (민법 제139조 참조)
• 이 판례는 대법원 1983.9.27. 선고 83므22 판결(공1983,1591)의 법리를 따르고 있습니다.

이처럼 부동산 거래는 복잡한 법률 관계가 얽혀 있으므로 주의가 필요합니다. 전문가의 도움을 받아 꼼꼼히 확인하는 것이 중요하겠습니다.