땅 주인 바뀌면? 20년 넘게 점유해도 내 땅이 안될 수 있다?! - 취득시효와 경지정리

내 땅도 아닌 땅을 오랫동안 사용하다 보면 내 땅이 될 수 있다는 사실, 알고 계셨나요? 바로 '취득시효' 때문인데요. 하지만 20년 넘게 땅을 점유했다고 해서 무조건 내 땅이 되는 건 아닙니다. 특히 땅 주인이 바뀌거나 경지정리가 되었을 경우 더욱 복잡해지는데요. 오늘은 이런 경우 취득시효가 어떻게 적용되는지 자세히 알아보겠습니다.

취득시효란?

내 땅이 아닌 땅을 일정 기간 동안 점유하면, 법적으로 그 땅의 소유권을 취득하는 제도입니다. 민법 제245조에 따라 20년간 소유의 의사로 평온, 공연하게 부동산을 점유하면 그 소유권을 취득하게 됩니다. "소유의 의사"란 마치 자신의 땅처럼 사용하고 관리하는 것을 의미하며, "평온, 공연"하게란 다른 사람의 방해 없이 누구나 알 수 있도록 점유하는 것을 말합니다.

땅 주인이 바뀐 경우, 취득시효는?

땅을 점유하는 도중에 땅 주인이 바뀌는 경우가 생길 수 있는데요. 이때 중요한 것은 점유 시작 시점입니다. 단순히 20년 넘게 점유했다는 사실만으로는 부족합니다. 법원은 소송 자료를 바탕으로 실제 점유가 시작된 시점을 판단하고, 그 시점부터 20년이 지났는지 확인하여 취득시효 완성 여부를 결정합니다. (대법원 1992.11.10. 선고 92다29740 판결 참조)

경지정리와 취득시효, 어떤 관계일까?

경지정리 사업으로 땅의 지번이나 위치가 바뀌는 경우, 취득시효 계산이 더욱 복잡해집니다.

과거 토지개량사업법(현재는 폐지)에 따르면, 경지정리 사업 진행 중에는 '일시이용지'가 지정될 수 있었습니다. 이때 기존 땅 주인은 일시이용지에 대한 사용권을 갖게 되고, 기존 땅에 대한 사용권은 잃게 됩니다. 즉, 일시이용지에 대한 점유는 기존 땅에 대한 점유와 동일하게 취급됩니다.

따라서 일시이용지에 대한 점유 기간과 환지확정 후 토지에 대한 점유 기간을 합산하여 취득시효 완성 여부를 판단해야 합니다. (구 토지개량사업법 제58조 제1항, 제4항, 제5항, 대법원 1989.9.26. 선고 89다카18795 판결, 1993.5.14. 선고 92다30306 판결 참조)

또한, 같은 땅을 계속 점유했더라도 그 땅이 다른 땅의 일시이용지로 지정되었다면, 점유 대상은 변경된 것으로 봅니다. 즉, 일시이용지 지정 전후의 점유를 단순히 연결해서 취득시효를 주장할 수는 없습니다.

정리하자면,

• 땅 주인이 바뀌었을 때 취득시효를 주장하려면, 법원이 인정하는 실제 점유 시작 시점부터 20년이 지나야 합니다.
• 경지정리 시 일시이용지에 대한 점유와 환지 후 토지에 대한 점유 기간을 합산하여 취득시효를 계산합니다.
• 같은 땅을 점유했더라도 일시이용지로 지정되면 점유 대상이 변경된 것으로 보기 때문에 주의가 필요합니다.

땅 관련 분쟁은 복잡하고 어려운 경우가 많습니다. 취득시효와 관련된 문제라면 전문가의 도움을 받는 것이 현명한 선택일 수 있습니다.