땅 주인도 모르게 팔린 땅, 국가는 돈 돌려줘야 할까?

오늘은 좀 복잡하지만 알아두면 유용한 부동산 판례 이야기를 해보려고 합니다. 땅 주인도 모르는 사이에 국가가 땅을 팔아버렸다면, 국가는 땅 주인에게 받은 돈을 돌려줘야 할까요? 결론부터 말씀드리면, 돌려줄 필요가 없다는 것이 대법원의 판단입니다. 좀 더 자세히 알아보겠습니다.

사건의 개요

일제강점기에 사정받은 땅의 지적공부가 멸실되었다가, 1977년 소유자 없이 복구되었습니다. 이후 국가가 해당 토지에 소유권보존등기를 하고, 제3자에게 매도하여 소유권이전등기를 해주었습니다. 진짜 땅 주인의 상속인들은 국가와 제3자를 상대로 소유권보존등기 및 소유권이전등기 말소 소송을 제기했습니다. 법원은 국가의 소유권보존등기는 말소했지만, 제3자의 소유권이전등기는 등기부취득시효(10년간 점유)가 완성되었다는 이유로 말소하지 않았습니다. 결국 땅 주인의 상속인들은 국가를 상대로 부당이득반환청구소송을 제기했습니다. 국가가 부당하게 땅을 팔아서 얻은 이익을 돌려달라는 것이죠.

법원의 판단

원심은 국가가 땅을 팔아서 받은 돈은 부당이득이므로 땅 주인의 상속인들에게 돌려줘야 한다고 판단했습니다. 하지만 대법원은 이를 뒤집었습니다.

대법원은 권리가 없는 사람(무권리자)이 땅을 팔고 등기를 넘겨줘도, 그 등기는 원칙적으로 무효라고 했습니다. 하지만 제3자가 선의로 10년 동안 점유하면 등기부취득시효(민법 제245조 제2항)에 의해 소유권을 취득하게 됩니다.

이 경우 원래 땅 주인은 소유권을 잃게 되지만, 이는 등기부취득시효에 따른 물권변동의 효과일 뿐, 무권리자와 제3자 사이의 매매계약과는 직접적인 관계가 없다는 것이 대법원의 판단입니다. 즉, 국가가 땅을 판매하여 돈을 받았다고 해도, 그것이 직접적으로 원래 땅 주인에게 손해를 입힌 것이라고 볼 수는 없다는 것입니다. 따라서 국가가 받은 돈은 부당이득이 아니다라는 결론입니다.

핵심 정리

• 무권리자가 땅을 팔고 등기를 넘겨줘도 그 등기는 원칙적으로 무효입니다.
• 제3자가 선의로 10년간 점유하면 등기부취득시효(민법 제245조 제2항)에 의해 소유권을 취득합니다.
• 등기부취득시효로 원래 땅 주인이 소유권을 잃더라도, 무권리자가 받은 매매대금은 부당이득이 아닙니다. (대법원 1999. 12. 10. 선고 99다25785 판결 참조)

관련 법조항

• 민법 제245조(점유취득시효) ② 부동산 소유의 의사로 평온, 공연하게 선의이며 과실 없이 10년간 소유의 의사로 평온, 공연하게 점유한 자는 등기함으로써 그 소유권을 취득한다.
• 민법 제741조(부당이득의 내용) 법률상 원인 없이 타인의 재산 또는 노무로 인하여 이익을 얻고 이로 인하여 타인에게 손해를 가한 자는 그 이익을 반환하여야 한다.